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為何只有德國沒出現(xiàn)過房產(chǎn)泡沫

來源:歐洲購房網(wǎng)作者:歐洲購房網(wǎng)時(shí)間:2016/11/30

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德國現(xiàn)在成為歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)上的黑馬,是因?yàn)橥鈬顿Y人涌入,再加上歐洲央行降息,導(dǎo)致這幾年德國房?jī)r(jià)一年增長(zhǎng)率達(dá)4%。但在2008年歐元危機(jī)之前,德國房?jī)r(jià)每年僅上漲1%,物價(jià)水平平均每年漲幅2%,也就是說,扣除物價(jià)因素,房?jī)r(jià)實(shí)際上每年縮水1%。從1977年到2007年的30年中,德國平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%,而同期個(gè)人收入額則增長(zhǎng)了三倍,等于說,老百姓買房子越來越容易,房子實(shí)際上等于一直在降價(jià)。

個(gè)中原因可總結(jié)為下面幾個(gè)方面:

一、 房源充分

供求關(guān)系對(duì)價(jià)格起著決定性作用,這永遠(yuǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的第一要素,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,如果房子緊缺,那么價(jià)格一定會(huì)上漲,其它什么手段都沒有用。

德國各級(jí)政府重視民生,將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)市場(chǎng),而非投資市場(chǎng),無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面,政府都按照人口需求,制定建房規(guī)劃,目的是能夠?yàn)槊總(gè)家庭提供一套住房。

目前,除了大城市因?yàn)槿丝诙啵ǚ克俣融s不上人們的需求,在大多數(shù)鄉(xiāng)村地區(qū)和小城鎮(zhèn),住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到,有些地方甚至因?yàn)槿丝谖s,出現(xiàn)住房空置。

二、租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)

租房住的德國人比買房的多,這就決定了,幾十人搶買一個(gè)房子的現(xiàn)象極其少見,哄抬價(jià)格的事情很少發(fā)生。

按收入來看,德國三分之二的人有能力買房,但其中只有42%住在自己的房子里,這一比例明顯低于歐盟平均值71%,也低于美國的65%。

這么多人有實(shí)力買房但卻不想買房,主要得益于德國的租房法注重保護(hù)房客的利益,租房的安全感并不亞于買房。

德國的租房合同大部份是無限期的,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強(qiáng)行趕房客走,那么房客可以將房東告上法庭。 另外,房東不能隨便提高房租,如果房租超過當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價(jià)”的20%,那么房客可訴諸法律,如果超過50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

數(shù)十年租房住的德國家庭并不少見,他們通常認(rèn)為,租房住挺好,攢錢買房不如花錢享受生活。另外,德國政府還保證有大量的廉價(jià)出租房屋供應(yīng),穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)

德國的房地產(chǎn)價(jià)格不是開發(fā)商說了算的,政府更是無權(quán)干預(yù),而是由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來決定的。這類機(jī)構(gòu)獨(dú)立于政府之外,在法庭上,法官也只承認(rèn)評(píng)估師簽字的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估者只對(duì)自己的工作負(fù)責(zé),并不考慮政府、委托人及其他個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益。

德國聯(lián)邦建筑法規(guī)定,每一塊出售的土地都登記在冊(cè),所有交易情況集中起來制成“銷售價(jià)格總表”。各地評(píng)估委員會(huì)每年根據(jù)此表制定“地價(jià)圖”,提出各個(gè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格,并為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)”或“指導(dǎo)價(jià)”。

這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力,所有房地產(chǎn)交易都需參照此執(zhí)行,只能在合理范圍(20%)內(nèi)浮動(dòng)。

四、無人壟斷土地

同樣的房子,因?yàn)榈囟尾煌瑫?huì)造成有些房?jī)r(jià)高,有些低,房子本身造價(jià)是一樣的,不一樣的是地價(jià)。如果土地所有權(quán)屬于國家,那么土地交易市場(chǎng)上就完全沒有競(jìng)爭(zhēng),壟斷一切土地資源的政權(quán)就可以操縱地價(jià),從中牟取暴利,甚至讓房地產(chǎn)成為一個(gè)國家的支柱產(chǎn)業(yè)。

德國實(shí)行的不是土地國有制,而是私有制,很大一部份土地是在個(gè)人或企業(yè)手中的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得沒有任何一方可以輕易操控地價(jià)。

五、法律健全 執(zhí)法嚴(yán)格

德國政府對(duì)樓市投機(jī)嚴(yán)厲約束,對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行獨(dú)立評(píng)估的“指導(dǎo)價(jià)”制度。

德國法律非常健全,比如規(guī)定地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)必須在“合理房?jī)r(jià)”的范圍內(nèi),即不能超過“基準(zhǔn)價(jià)”的20%,將房?jī)r(jià)或房租定得過高,甚至以此牟取暴利的地產(chǎn)商和房東,要承擔(dān)刑事責(zé)任。

雖然法律健全,但是如果執(zhí)法不力,那么法律也將是一紙空文。歷年來,德國清廉指數(shù)在世界上都是名列前茅的,在這個(gè)連總理交通違規(guī)都要乖乖交罰款、總統(tǒng)可以為區(qū)區(qū)700歐元的旅館住宿費(fèi)而被迫辭職的國度,法律的威懾力是不言而喻的。

六、稅收抑制炒房

稅收也被德國政府用來遏制炒房。賣房時(shí)得到的盈利需要交“投機(jī)稅”(Spekulationssteuer),即賣房時(shí)最后拿到手的錢,減去買房時(shí)各種支出的總和,得出的結(jié)果就是盈利,這筆盈利需要當(dāng)作收入來交稅。稅率根據(jù)個(gè)人收入情況浮動(dòng),平均可超過20%。

但是兩種情況下可以免稅,一種情況是買房自住,再賣時(shí)就不用交“投機(jī)稅”;另一種情況是買房出租,但是買了十年后才賣。

另外,房主出租房子時(shí)得到的租金也需要當(dāng)作收入上稅。買賣房屋還要交3.5%到5%的交易稅。重稅收大大壓縮了炒房的利潤空間。

標(biāo)簽:德國,房產(chǎn),泡沫

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