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　　在德國(guó)任何人想要新建(Neubau)、改造(Umbau)、拆除(Abbau)一座建筑或更改其用途(Nutzungsänderung)都需要獲得建設(shè)許可證(Baugenehmigung)。什么是Baugenehmigung?

　　- Baugenehmigung是建筑業(yè)的專業(yè)用語(yǔ)，意思是建設(shè)許可證，法律基礎(chǔ)是德國(guó)各聯(lián)邦州的建筑法規(guī)，例如在巴伐利亞州則是《巴伐利亞州建筑法規(guī)》Bayerische Bauordnung(BayBO), 此外相關(guān)法規(guī)還有《建筑法典》Baugesetzbauch(BGB)，《建筑使用法規(guī)》Baunutzungsverordnung(BauNVO), 建筑程序法(BauVerfVO)，車(chē)庫(kù)及停車(chē)位法(GStV), 建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(DIN-Normen)等等。

　　怎樣可以獲取建設(shè)許可證(Baugenehmigung)?

　　- 必須要向官方遞交建筑審批 (Bauantrag)，建筑審批的遞交材料具體根據(jù)項(xiàng)目而定， 包括從土地所有權(quán)劃分的建筑定位圖，建筑設(shè)計(jì)圖集，建筑文字描述，商業(yè)建筑的運(yùn)營(yíng)方案，建筑面積及層數(shù)、容積率，停車(chē)位，造價(jià)等關(guān)鍵參數(shù)。必要的時(shí)候還須提交地基穩(wěn)固性證明，隔熱，隔音，防火的技術(shù)證明，土地排污證明，鄰居土地主人的許可等等。

　　誰(shuí)會(huì)參與建筑審批的過(guò)程?

　　- 業(yè)主，建筑師，建筑審批部門(mén)，必要情況下還有結(jié)構(gòu)工程師，防火工程師，土地測(cè)量師，消防局，文物保護(hù)局等各部門(mén)。

　　誰(shuí)允許提交建筑審批?

　　- 在德國(guó)范圍內(nèi)登記注冊(cè)的建筑師(Architekt)。

　　建筑審批(Bauantrag) 程序有哪些類(lèi)型呢?

　　(一)無(wú)需許可無(wú)需審批(verfahrensfrei)：通常是針對(duì)小型建筑和附屬建筑，建筑面積通常小于50平米，例如車(chē)庫(kù)、露臺(tái)等。雖然此類(lèi)建筑既無(wú)需建筑許可也無(wú)需審批，業(yè)主還是需要遵守相關(guān)的建筑法律規(guī)定;

　　(二)無(wú)需許可但需審批(genehmigungsfrei)：如果所在土地已有制訂的建筑規(guī)劃(B-Plan)，且建筑方案符合規(guī)劃要求，業(yè)主只需將審批文件提交給建筑審批部門(mén)，在法定期限內(nèi)如果官方未表示拒絕，即可開(kāi)工實(shí)施建筑方案;

　　(三)簡(jiǎn)化的建筑審批(vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren)：通常針對(duì)復(fù)雜程度很低的建筑項(xiàng)目，業(yè)主需按正式程序提交審批，建筑部門(mén)對(duì)審查范圍有所簡(jiǎn)化;

　　(四)正式的建筑審批(umfassendes Baugenehmigungsverfahren)：除此之外的建筑類(lèi)型，均需經(jīng)正式程序?qū)徟�，特別是多層建筑和特殊建筑，官方會(huì)對(duì)建筑方案做全面的審查。

　　建筑一旦獲得許可證，有效期通常是兩年到三年，符合條件可以申請(qǐng)?jiān)谑�效之前再延長(zhǎng)一到兩年。在有效期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)該保證建筑項(xiàng)目按期竣工。沒(méi)有建設(shè)許可證的建筑屬于非法建筑，法律后果由業(yè)主自行承擔(dān)，官方會(huì)向業(yè)主提出高額罰金或是要求強(qiáng)行拆除建筑。

　　補(bǔ)充信息:

　　- Nutzungsänderung: 屬于正式審批程序。 通常發(fā)生在建筑使用功能的轉(zhuǎn)換。 不同類(lèi)型轉(zhuǎn)換: 居住類(lèi)型的住宅轉(zhuǎn)變成商業(yè)類(lèi)型的民宿。相同類(lèi)型轉(zhuǎn)換：商業(yè)用途的按摩店轉(zhuǎn)變成商業(yè)用途的餐館。

　　- Teilbaugenehmigung: 可以看作臨時(shí)的建設(shè)許可證。 通常業(yè)主為了節(jié)約時(shí)間，在正式建設(shè)許可證獲得之前，可以申請(qǐng)?jiān)试S局部施工的建筑許可。

　　- Bauvorbescheid: 屬于特殊審批程序。 為了明確是否能夠獲得審批，業(yè)主可以事先向建筑部門(mén)申請(qǐng)咨詢意見(jiàn)(Bauvoranfrage)，如果獲得肯定性答復(fù)，即可在一定期限內(nèi)準(zhǔn)備建筑審批。

　　- Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen: 屬于例外情況的審批。在具有適當(dāng)理由的情況下，業(yè)主可以提交偏離于建筑法規(guī)的的建筑審批，爭(zhēng)取獲得特殊的建筑許可，當(dāng)然難度很高。