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　　慕尼黑是德國(guó)各大城市中經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)城市之一。去年新房的價(jià)格在七千到九千歐元一平米之間，當(dāng)然在老城中心已達(dá)二萬(wàn)多歐元。二手房的價(jià)值也慢慢突破六千，一般在四千到五千歐元之間。如果在慕尼黑擁有一套自己的房子，再也不必付昂貴的房租， 那么你就已經(jīng)進(jìn)入了德國(guó)的中產(chǎn)階層。目前因?yàn)榘嘿F的房租，越來(lái)越多的人已經(jīng)搬出慕尼黑市，來(lái)到郊區(qū)居住以解決來(lái)自房租的壓力。

　　而那位中國(guó)初中畢業(yè)生他能在十年內(nèi)買進(jìn)四套房子，而且都在市內(nèi)。他的其中二套房子的價(jià)格早已翻了一倍多，另外二套也上升了大約30%。

　　他初中畢業(yè)后，于九十年代初先到島國(guó)斐濟(jì)，后轉(zhuǎn)道來(lái)到德國(guó)，先后在中餐館打過(guò)工，做過(guò)廚師。只參加過(guò)業(yè)余大學(xué)幾個(gè)月的德語(yǔ)培訓(xùn)。于二千年初開(kāi)始經(jīng)營(yíng)商鋪。

　　“欲要聚財(cái)，首要進(jìn)財(cái)”

　　我為他的店鋪勘察風(fēng)水時(shí)，向他介紹了另外一種經(jīng)營(yíng)模式，那是在德國(guó)年產(chǎn)值達(dá)二十五億歐元的邊緣市場(chǎng)，讓他全力以付去獲取至少五十個(gè)中間商。事實(shí)證明這個(gè)建議是正確的，2004他就放棄了慕尼黑的商鋪，為了節(jié)省開(kāi)支，把公司搬到了離慕尼黑十五公里的小鎮(zhèn)上，鄰近高速公路。他生意上的成功，實(shí)現(xiàn)了他的風(fēng)水的“進(jìn)財(cái)”計(jì)劃。

　　進(jìn)了財(cái)，才可以聚財(cái)，他買進(jìn)了第一套房

　　2003年他已經(jīng)有所積蓄，收入雖然不高但也很穩(wěn)定。當(dāng)時(shí)他的一個(gè)朋友叫他投資期貨和認(rèn)股證，我當(dāng)時(shí)就阻止了他，第一，他不懂此道，就不可冒大風(fēng)險(xiǎn)，其二，期貨對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是“海市蜃樓”，近似于賭博。我當(dāng)時(shí)建議他選擇一些風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率穩(wěn)定的組合基金作投資，當(dāng)初為他選擇了三個(gè)基金進(jìn)行每月投資。事后證明，這個(gè)決定在他購(gòu)買第一套房子時(shí)起到了關(guān)鍵性的作用。

　　他第一套房子是2007年買進(jìn)的，選擇了風(fēng)水較好，位于慕尼黑市內(nèi)的一套三居室房子。在 申請(qǐng)房貸時(shí)，我向他介紹了一位德國(guó)做外幣房貸的朋友，當(dāng)時(shí)歐元房貸的利率在5%左右，而日元房貸利率在1.8%左右，歐元和日元的匯率在1:150左右。 日元利率優(yōu)勢(shì)很大，但有匯率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以讓他60%的房款用日元房貸，同時(shí)不采用常規(guī)的月供，而是以每月投入基金的方式進(jìn)行還貸，記憶中他每月用一千二百歐元投了三個(gè)基金。

　　在這里有個(gè)小插曲，一開(kāi)始銀行對(duì)他的申貸能力存有疑慮，認(rèn)為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者收入會(huì)不太靠譜， 我當(dāng)時(shí)推薦他投資基金的建議起到了決定性的作用：近五年來(lái)他一直不間斷地進(jìn)行著基金的投入，這讓銀行看到了他不僅有穩(wěn)定的收入，更重要的是，證明他有支配收入的能力和善于積蓄的良好習(xí)慣，而且當(dāng)時(shí)他的基金已有大約5%的年回報(bào)率。當(dāng)時(shí)我陪他在場(chǎng)，看到銀行當(dāng)場(chǎng)同意他的申貸，盡管他的信貸誠(chéng)信記錄 (Schufa)銀行還沒(méi)有到手。

　　付清第一套房子他花了六年時(shí)間，日元房貸的低利率及基金的穩(wěn)定回報(bào)，加速了他得到第一套房子的進(jìn)程，盡管這期間日元和歐元一度上升到172，又下跌到94。由于事前價(jià)位的設(shè)定，他曾轉(zhuǎn)換過(guò)瑞士法郎作房貸。在匯率上幾乎沒(méi)有獲利，但日元的低利率和基金支付房貸的方式讓他獲利了近三萬(wàn)歐元，這種非常規(guī)的買房方法讓他六年內(nèi)，就擁有真正屬于他自己的第一套房子。

　　繼續(xù)正確“聚財(cái)”: 二年內(nèi)他買進(jìn)了三套房

　　2014年他把第一套房子出租，又買進(jìn)了二套房子，在市中心附近的一套新房自住，另一套在市北的出租。銀行給他的歐元利率是2.79%，并把他的第一套房子的估值比買進(jìn)價(jià)提高了一倍，他又進(jìn)財(cái)了!二套出租房的租金讓他減輕了許多還貸的壓力。2015年他在市西又買進(jìn)一套二居室用于出租，得到銀行的房貸利率是1.89%，僅隔一年，銀行對(duì)他2014年買進(jìn)的新房估值又上升了13%!他又進(jìn)財(cái)了一次!