芬蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,但交易量也在加快,建筑活動(dòng)也在增加。根據(jù)芬蘭統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì),2016年最后一個(gè)季度,舊住房的平均價(jià)格同比上漲1.2%(通貨膨脹調(diào)整0.5%),至每平方米2,295美元(約合2,454美元)。
大型赫爾辛基老住宅的平均價(jià)格上漲2.8%至每平方米3,664歐元(3,918美元)。在2016年第四季度。平均單位塊價(jià)格上漲了3%,達(dá)到每平方米3,863歐元(4,130美元)。梯田屋的平均價(jià)格上漲2.4%至每平方米3,304歐元(US $ 3,533)。
在全國(guó)其他地區(qū),2016年第四季度,老住宅的平均價(jià)格同比下降了0.4%至1,681(1,797美元)。單位面積的平均價(jià)格為每平方米1,685歐元(約合1,802美元)。 ,同比略增0.2%。另一方面,露臺(tái)的房屋價(jià)格同比下降0.9%,平均每平方米1,678歐元(1,794美元)。
一般來說,新住宅價(jià)格上漲1.6%(通脹調(diào)整0.9%),達(dá)到每平方米3,609歐元(3,859美元)。赫爾辛基新住宅價(jià)格下跌3.9%(通脹調(diào)整為-4.6%)。在全國(guó)其他地區(qū),平均價(jià)格上漲了4.6%(通貨膨脹調(diào)整了3.9%),達(dá)到每平方米3,228美元(3,451美元)。
根據(jù)赫爾辛基市的數(shù)據(jù),房屋開工量約為5,129臺(tái),高于前10年,自2012年以來,平均每年建成4500套新房。
丹斯克銀行預(yù)計(jì)2017年房屋建筑仍將保持強(qiáng)勁,盡管預(yù)計(jì)增長(zhǎng)數(shù)字將“已經(jīng)達(dá)到頂峰”,而公寓的租金不斷降低和房?jī)r(jià)的下降。
根據(jù)芬蘭抵押協(xié)會(huì)(Hypo)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Juhana Brotherus在接受Uusi Suomi的采訪時(shí),房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將在首都“爬”。然而,增加建設(shè)將控制赫爾辛基的價(jià)格。赫爾辛基正在進(jìn)行前所未有的施工熱潮,這使得價(jià)格保持上漲令人放心。隨著供應(yīng)的增長(zhǎng),價(jià)格不會(huì)完全失控,“ 兄弟說。
低利率吸引更多投資者
芬蘭利息住房貸款利率
芬蘭的住房貸款利率在2016年12月仍為歷史最低點(diǎn)1.12%,低于去年同期的1.27%。歐洲央行(ECB)于2016年3月再次降息,其再融資利率從0.05%降至0.0%。
2016年前三季度,住宅物業(yè)交易量達(dá)到21億歐元(約合22.5億美元),比去年同期的12.5億歐元(約合13.4億美元)翻了一番,同比大幅上漲根據(jù)KTI芬蘭的數(shù)據(jù),2013年至2014年的交易價(jià)值為600億歐元至7億歐元(642.72美元至74.984億美元)。
在“ 2016年秋季市場(chǎng)回顧”中,KTI指出,未來幾年的利率預(yù)計(jì)將保持低位,“進(jìn)一步加強(qiáng)投資市場(chǎng)的財(cái)產(chǎn)狀況”。這也增加了住房投資債務(wù)融資的吸引力。
增加施工活動(dòng); 公寓是需求的
芬蘭住宅完工
國(guó)內(nèi)外投資者住房市場(chǎng)需求的增加推動(dòng)了2016年住宅建設(shè)。
2016年1月至11月的住宅開工量約為35297戶,比上年增長(zhǎng)17.87%。獨(dú)立屋勉強(qiáng)增長(zhǎng),同比上漲0.85%。相比之下,同期住房單位同比大幅上漲了25.94%。
截至2016年11月,住宅房屋銷售許可證數(shù)量同比增長(zhǎng)近20%,達(dá)到35,243套。獨(dú)棟房屋允許許可證上漲6.22%,而單位出租許可證則上漲26.26%。
芬蘭的長(zhǎng)期住房熱潮在十年不成熟的情況下受到鼓舞。從一九九四年至一九九九年,每年不足三萬個(gè)住屋,一九八三年至一九九一年,每年下降四萬個(gè)單位(一九九○年達(dá)65397個(gè)單位)。
低到中等的租金收益率
芬蘭住宅價(jià)格租金
根據(jù)2016年8月的“ 全球物業(yè)指南”研究,租金公寓的回報(bào)率低至中等程度,赫爾辛基的總租金收益率為2.86%至4.11%。
赫爾辛基較小的公寓面積從60平方米。至90平方米。租金收益率分別為4.03%和3.68%。較大的公寓約120平方米。至200平方米。平均租金收益率為3.49%。
根據(jù)芬蘭統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),芬蘭的租金在2016年第三季度略有上漲。根據(jù)芬蘭統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì),2016年第三季度的平均月租金為每平方米12.72歐元(US $ 13.75),比2015年第3季度的平均租金高出2.09%。私人租金上漲3.25%至每平方米13.67歐元(14.77美元),高于每平方米增加0.52%至11.58歐元(12.52美元)。政府補(bǔ)貼租金。
大型赫爾辛基租金上漲3.39%至每平方米15.54歐元(16.80美元)。私人租金約為每平方米17.99歐元(US $ 19.44),比政府補(bǔ)貼租金高出一倍,平均每平方米12.76歐元(13.79美元)。在2016年第三季度,政府補(bǔ)貼住房的平均租金比赫爾辛基的私人租金低29%,芬蘭便宜15%。
盡管一九九五年私人租住市場(chǎng)完全放寬管制,但大型社會(huì)住房部門的私人租金仍然扭曲。租金自由化初期租金上漲后,租金增長(zhǎng)緩慢。從2001年到2007年,芬蘭的房?jī)r(jià)上漲了約50%,私人租金上漲幅度只有17%的增長(zhǎng)。在赫爾辛基,房?jī)r(jià)上漲了55%,私人租金只上漲了12%,導(dǎo)致租金收益率相對(duì)較低。
芬蘭的稅收制度仍然享有所有權(quán)。盡管在八十年代進(jìn)行了改革,按揭貸款利息扣除了29%的平均稅率,而永久性住房的租金收入和資本收益估計(jì)是不合理的。
在2015年,約有31.8%的芬蘭住房被租用。其中私人租金為60.8%,政府補(bǔ)助為39.2%。
極端房?jī)r(jià)周期的歷史
從1980年到2009年第一季度,該國(guó)經(jīng)歷了幾個(gè)戲劇性的房?jī)r(jià)周期:
通貨膨脹調(diào)整現(xiàn)有價(jià)格變動(dòng)
芬蘭 赫爾辛基 芬蘭其他地區(qū)
1983 - 1989年 64.00% 68.50% -
1989年至1993年 -49.20% -53.40% -44.40%
1993 - 1994年 6.60% 10.30% 3.20%
1994 - 1995年 -4.80% -6.30% -1.90%
1995 - 1999年 45.00% 62.80% 38.00%
1999 - 2001年 -6.90% -5.50% -12.00%
2001年至2008年第二季度 42.00% 45.70% 33.40%
Q2-2008 - 2009年第一季度 -6.40% -8.60% -4.00%
資料來源:芬蘭統(tǒng)計(jì)局
芬蘭房?jī)r(jià)相對(duì)波動(dòng)有三個(gè)主要原因:
出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)對(duì)全球沖擊的敏感性;
房市高利率敏感。1994年,約70%的新抵押貸款是可變利率。自2001年以來,超過90%的新抵押貸款是可變利率,利用2003年至2006年的歷史低利率。
供應(yīng)方面反應(yīng)不足。芬蘭的長(zhǎng)期住房熱潮受到十年不成熟的鼓舞。從一九九四年至一九九九年,每年不足三萬個(gè)住屋,一九八三年至一九九一年,每年下降四萬個(gè)單位(一九九○年達(dá)65397個(gè)單位)。
芬蘭2001年至2008年第二季度最近的房?jī)r(jià)漲幅是典型的。經(jīng)濟(jì)和工資增長(zhǎng)強(qiáng)勁,加上利率下降。期間利率下降導(dǎo)致住房貸款上漲。芬蘭家庭的住房貸款優(yōu)于2001年的273億歐元(292.42億美元),比2008年的766億歐元(724.1億美元)大幅增長(zhǎng)了147.5%或占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的18.9%,達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的34.9%。
芬蘭優(yōu)秀住房貸款
根據(jù)芬蘭銀行的統(tǒng)計(jì),芬蘭的抵押貸款市場(chǎng)在過去二十年間呈強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),其中按揭貸款按比例從1995年的16.2%上升至2016年的GDP的44%。從1998年到2007年,優(yōu)質(zhì)住房貸款平均每年擴(kuò)張了兩位數(shù),達(dá)到14%左右。
芬蘭平均住宅價(jià)格
抵押貸款增長(zhǎng)最高的是2004年(17.44%)和2005年(16.72%),當(dāng)時(shí)歐洲央行的基準(zhǔn)利率在2%左右,新房貸款的平均利率在2.8%到3.2%之間,上升到2008年10月為5.53%。低利率與強(qiáng)勁貸款增長(zhǎng)之間的相關(guān)性顯而易見。