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先是在5月29日，倫敦市長(zhǎng)鮑里斯·約翰遜做東，和總部基地中國(guó)控股集團(tuán)(ABP)董事長(zhǎng)許為平簽署了一項(xiàng)價(jià)值10億英鎊的合作協(xié)議，計(jì)劃將東倫敦的皇家阿爾伯特船塢區(qū)(Royal Albert Dock)改造成“亞洲商務(wù)港(ABP)——倫敦的第三個(gè)金融城”。20天后的6月19日，中國(guó)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京宣布，將斥資7億英鎊挺進(jìn)倫敦“最具潛力的新高檔社區(qū)”興建超五星級(jí)的倫敦萬(wàn)達(dá)酒店和高檔公寓。

緊接的第20天，7月8 日，中國(guó)平安保險(xiǎn)集團(tuán)斥資2.6億英鎊，正式購(gòu)得位于倫敦金融城中心的地標(biāo)性建筑——勞合社(Lloyd’s)保險(xiǎn)大廈。

總部基地倫敦“亞洲商務(wù)港”

造了個(gè)夢(mèng)？

在中國(guó)企業(yè)投資倫敦地產(chǎn)的三大項(xiàng)目中，總部基地的ABP項(xiàng)目所造的聲勢(shì)最大。由倫敦市長(zhǎng)鮑里斯·約翰遜做東在倫敦市政府親自和總部基地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)許為平簽約，因此項(xiàng)目也獲得了巨大的媒體曝光度。

作為三大項(xiàng)目中投資規(guī)模最大、造勢(shì)最大的一個(gè)項(xiàng)目，ABP是唯一一個(gè)詳細(xì)規(guī)劃尚未獲得地方政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目，因而也使該項(xiàng)目成為最受質(zhì)疑的項(xiàng)目。盡管項(xiàng)目的概念造的勢(shì)看似很吸引人，但是距離夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的距離卻是最大的。

根據(jù)計(jì)劃，總部基地將開(kāi)發(fā)位于東倫敦舊船塢區(qū)一塊占地35英畝的、由大倫敦市政府所有的荒地，預(yù)計(jì)將改造成為一個(gè)總建筑面積350萬(wàn)平方英尺的亞洲商務(wù)港，包括寫(xiě)字樓、商鋪和住宅。該項(xiàng)目的英方合作伙伴是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Stanhope，由建筑設(shè)計(jì)行Farrells負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)。一旦ABP項(xiàng)目的規(guī)劃獲得所在區(qū)域倫敦市紐漢姆(Newham)的批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)首期將于2017年啟用，整個(gè)項(xiàng)目將于2022年完成。屆時(shí)，該商務(wù)港將會(huì)24小時(shí)運(yùn)作，并以北京時(shí)間為主，配合亞洲商界。預(yù)計(jì)該商業(yè)港將創(chuàng)造2萬(wàn)個(gè)工作崗位，有望成為倫敦的第三大商業(yè)金融區(qū)，或?qū)�為英�?guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)60億英鎊的價(jià)值。

毫無(wú)疑問(wèn)，倫敦市政府和紐漢姆區(qū)政府以及總部基地集團(tuán)對(duì)ABP項(xiàng)目的期許和決心，以及項(xiàng)目一旦按期完工后所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)毋庸置疑，但是，從幾個(gè)方面分析，這個(gè)項(xiàng)目的不確定性也最大。

首先，ABP面臨項(xiàng)目審批的不確定性。和萬(wàn)達(dá)酒店公寓項(xiàng)目已經(jīng)獲批，平安收購(gòu)的勞埃德大廈早已成為地標(biāo)建筑不同，ABP項(xiàng)目面臨程序繁瑣、審查嚴(yán)格以及各種利益游說(shuō)組織干擾的項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)。盡管項(xiàng)目所在的紐漢姆區(qū)作為2012年倫敦奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)的東家，向世人展示了高效務(wù)實(shí)的作風(fēng)。但同樣是紐漢姆區(qū)，在和總部基地簽約之前的22天前（5月7日），拒絕了倫敦大學(xué)學(xué)院(UCL)計(jì)劃在該區(qū)建設(shè)大型新校區(qū)的規(guī)劃。

如果紐漢姆拒絕一個(gè)同樣規(guī)劃有10億英鎊投資、每年給當(dāng)?shù)貛��?lái)1.5億經(jīng)濟(jì)效益的“國(guó)際大學(xué)園”，其未必不可能拒絕一個(gè)同樣投資規(guī)模、每年僅能帶來(lái)2.3千萬(wàn)英鎊經(jīng)濟(jì)效益的“亞洲商務(wù)港”。面對(duì)這個(gè)質(zhì)疑，許為平董事長(zhǎng)在接受筆者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)曾表示，這次和倫敦市政府、紐漢姆區(qū)政府談判過(guò)程中，英國(guó)方面一再承諾對(duì)ABP項(xiàng)目的決心，因此，他對(duì)項(xiàng)目早日獲得審批也有足夠的信心。

ABP項(xiàng)目面臨的第二個(gè)質(zhì)疑是，由于項(xiàng)目緊鄰倫敦城市機(jī)場(chǎng)，因此樓層受到嚴(yán)格的限制，這樣一來(lái)，單位面積的成本和相應(yīng)的租金，將遠(yuǎn)高于該地區(qū)不受高度限制的樓盤(pán)的成本和租金。英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》曾對(duì)該項(xiàng)目的可信度表示懷疑。面對(duì)這個(gè)質(zhì)疑，許為平拿國(guó)內(nèi)青島總部基地同樣建在機(jī)場(chǎng)附近的例子，表示對(duì)ABP的信心。

第三，倫敦是否需要第三個(gè)金融中心，或者亞洲商務(wù)港是否能稱(chēng)得上倫敦的第三個(gè)金融中心？許為平曾對(duì)筆者表示，非常希望能吸引到在倫敦運(yùn)營(yíng)的中資金融機(jī)構(gòu)入駐“亞洲商務(wù)港”。但是，根據(jù)《金融時(shí)報(bào)》披露的一封中資等倫敦金融機(jī)構(gòu)寫(xiě)給英國(guó)財(cái)政部的投訴信稱(chēng)，英國(guó)金融監(jiān)管等政策嚴(yán)苛，多家中資金融機(jī)構(gòu)考慮將主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到政策和稅務(wù)環(huán)境更加寬松的歐洲大陸，尤其是盧森堡等地。勢(shì)必對(duì)“亞洲商務(wù)港”的夢(mèng)想帶來(lái)負(fù)面影響。

第四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是“亞洲商務(wù)港概念”的風(fēng)險(xiǎn)。早在兩年前，總部基地的倫敦投資意向顯示其最早的概念是“中國(guó)商務(wù)港”，后來(lái)才逐漸轉(zhuǎn)變成“亞洲商務(wù)港”。

其實(shí)，無(wú)論是中國(guó)概念還是亞洲概念，其概念的本質(zhì)區(qū)別不大，無(wú)非是將樓盤(pán)的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)擴(kuò)大了而已。在回應(yīng)筆者的質(zhì)疑時(shí)，許為平表示，“中國(guó)概念”可能有點(diǎn)敏感，而“亞洲概念”更加國(guó)際化。

當(dāng)然，針對(duì)ABP的質(zhì)疑還很多，比如北京總部基地的空置率、總部基地背后英國(guó)道豐集團(tuán)的虛實(shí)等等，由于和項(xiàng)目本身關(guān)系不大，本文不去細(xì)究。無(wú)論如何，ABP項(xiàng)目都是中國(guó)企業(yè)投資開(kāi)拓倫敦市場(chǎng)的一個(gè)大手筆，筆者希望這個(gè)項(xiàng)目能夠克服一個(gè)個(gè)障礙，取得成功。

在最近的這三大項(xiàng)目中，ABP項(xiàng)目要改造的船塢區(qū)，在100多年前的維多利亞時(shí)期，曾經(jīng)是全英國(guó)乃至全世界最大、最先進(jìn)的碼頭，二戰(zhàn)之后隨著大英帝國(guó)的衰落而迅速敗落，當(dāng)?shù)氐氖�業(yè)率大增，成為倫敦乃至英國(guó)最貧困的區(qū)域之一。如果中國(guó)公司能重振這一區(qū)域的雄風(fēng)，想必能讓英國(guó)刮目相看。

萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目

撿了個(gè)便宜？

萬(wàn)達(dá)投資倫敦的酒店和公寓項(xiàng)目是在中國(guó)國(guó)內(nèi)舉行的簽約儀式，但絲毫沒(méi)有減弱事件在英國(guó)的傳播。倫敦市長(zhǎng)鮑里斯·約翰遜沒(méi)能親赴簽約現(xiàn)場(chǎng)，但并沒(méi)有影響他對(duì)萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目的熱情期許：“萬(wàn)達(dá)選擇投資倫敦大規(guī)模改造的九榆(Nine Elms)新區(qū)，將為這個(gè)新建高檔社區(qū)增添新的工作崗位和住宅。倫敦市政府和倫敦發(fā)展促進(jìn)署將全力配合協(xié)助萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的這項(xiàng)投資。”

還是讓我們跳出表面的浮華，切入項(xiàng)目的主題吧。

萬(wàn)達(dá)的倫敦商住地產(chǎn)項(xiàng)目是倫敦九榆(Nine Elms)地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，位于倫敦市中心泰晤士河南岸。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以9000萬(wàn)英鎊的價(jià)格從愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)商格林房產(chǎn)公司(Green Property)手中購(gòu)得項(xiàng)目地塊。格林地產(chǎn)已于2012年6月18日從旺茲沃思區(qū)政府規(guī)劃委員會(huì)獲得商住兩用的高樓項(xiàng)目建設(shè)許可。萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目的總建筑面積10.5萬(wàn)平方米，其中超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店面積約2萬(wàn)平方米，擁有160間客房，并配有倫敦最高的空中泳池；高檔公寓約6.3萬(wàn)平方米，由一棟60層一棟45層的塔樓組成。

和總部基地的倫敦ABP項(xiàng)目相比，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目看似有很多優(yōu)勢(shì)，ABP項(xiàng)目區(qū)域偏遠(yuǎn)近乎荒涼，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目區(qū)域?qū)崒偈兄行膮^(qū)域；ABP項(xiàng)目尚未獲得審批，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目已經(jīng)得到許可；ABP項(xiàng)目樓層限高，而萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目將成為倫敦最高的住宅公寓；ABP項(xiàng)目偏居一隅，而萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目將于新建的美國(guó)大使館、荷蘭大使館以及中國(guó)大使館新館相伴為鄰；ABP項(xiàng)目區(qū)域的潛質(zhì)有待觀察，而萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目所在的九榆新區(qū)，已然成為倫敦未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的炙熱點(diǎn)。

在投資消息公布后，王健林曾對(duì)《新京報(bào)》記者李捷表示，萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目是“撿了一個(gè)大便宜”。

按照王健林的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目的啟動(dòng)資金實(shí)際只需要1億英鎊（10億人民幣），6.3萬(wàn)平米的公寓，按照單價(jià)14000英鎊銷(xiāo)售計(jì)算，可以收回9億英鎊左右，按照15000英鎊/平米計(jì)算，就接近收回10億英鎊。即使銷(xiāo)售再便宜點(diǎn)，收入也將大大超過(guò)項(xiàng)目總投資額。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完需要3-4年的時(shí)間。開(kāi)發(fā)結(jié)束后，實(shí)際上等于“白賺”一個(gè)酒店。這個(gè)事情就是放在北京、上海也是很不容易實(shí)現(xiàn)的，不敢想象。萬(wàn)達(dá)在這筆投資上撿了大便宜。

當(dāng)然，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，盡管萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目有很多優(yōu)勢(shì)，但是仍然有不少附加成本。據(jù)筆者從項(xiàng)目所在的旺茲沃思(Wandsworth)區(qū)政府規(guī)劃委員會(huì)通過(guò)的規(guī)劃方案獲悉，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的倫敦商住項(xiàng)目，需要翻新兩座1973年代修建的已經(jīng)陳舊的高樓；而且該項(xiàng)目的地面一層需要提供50%左右的公共活動(dòng)空間，并需要在高樓的頂層需要提供一個(gè)免費(fèi)的公共觀景平臺(tái)。

按照獲批地規(guī)劃，該項(xiàng)目住宅中需要包括51套共享產(chǎn)權(quán)房，并額外提供680萬(wàn)英鎊在附近修建政府廉租公屋用于福利救助。項(xiàng)目主還需要向附近的新地鐵站建設(shè)提供不低于1000萬(wàn)英鎊的費(fèi)用。此外，發(fā)展商需要向九榆改造項(xiàng)目提供30萬(wàn)英鎊，用于創(chuàng)造新的工作崗位和當(dāng)?shù)鼐用衽嘤?xùn)項(xiàng)目等。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目所處的位置和已經(jīng)具備的條件，或?qū)⒊蔀榻�期中�?guó)企業(yè)投資倫敦地產(chǎn)三大項(xiàng)目中最有潛質(zhì)的項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)是否借勢(shì)九榆新區(qū)，在倫敦旺地建起一座有中國(guó)背景的地標(biāo)建筑，我們拭目以待。

平安豪購(gòu)勞合社大廈

淘了個(gè)古董？

等待萬(wàn)達(dá)在倫敦建一座有中國(guó)背景的地標(biāo)建筑或許太久，來(lái)自中國(guó)的平安保險(xiǎn)公司干脆直接購(gòu)買(mǎi)了一棟舉世聞名的地標(biāo)建筑。

7月8日，盡管市場(chǎng)早有傳聞，但是當(dāng)平安保險(xiǎn)集團(tuán)成為全球保險(xiǎn)業(yè)鼻祖英國(guó)勞合社和眾多國(guó)際保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的新房東的消息，還是引起了轟動(dòng)。作為倫敦金融城核心地帶的地標(biāo)建筑，被中國(guó)公司圈下，顯示這中國(guó)企業(yè)的大手筆。

和大量中國(guó)人來(lái)倫敦淘古董一樣，平安保險(xiǎn)這次買(mǎi)到的大樓是一件古董。這座由理查德·羅杰斯(Richard Rogers)設(shè)計(jì)的大廈，采用了他設(shè)計(jì)的另一棟舉世聞名的巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心相似的設(shè)計(jì)方案，暴露本應(yīng)內(nèi)置的電梯、管道等結(jié)構(gòu)。獨(dú)特的風(fēng)格使勞合社大廈成為倫敦金融城最引人注目的建筑之一，并被列入英國(guó)文物保護(hù)建筑名單。

和今年此前宣布的兩比中國(guó)投資項(xiàng)目相比，平安購(gòu)得勞合社大廈要明了很多，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的購(gòu)房，不涉及規(guī)劃審批，不涉及拆遷整地。另外，勞合社大廈地處金融城黃金地段、位置絕佳，其收益為長(zhǎng)期穩(wěn)定。即使這樣，平安的大手筆并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

首先，由于勞合社大樓是個(gè)古董文物建筑，其維護(hù)費(fèi)用昂貴，包括服務(wù)費(fèi)和電費(fèi)在內(nèi)的運(yùn)行費(fèi)用是通常商業(yè)建筑的數(shù)倍之高，據(jù)說(shuō)總額已接近年租金額。另外，重點(diǎn)保護(hù)的建筑的任何裝修、改造，都受到嚴(yán)格限制，成本同樣高昂。

其次，從平安的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格上能夠看出，大廈有風(fēng)險(xiǎn)。平安購(gòu)得勞合社大廈的費(fèi)用是2.6億英鎊，是大廈1600萬(wàn)英鎊年租金的16倍。按照倫敦金融城慣例，購(gòu)買(mǎi)價(jià)應(yīng)當(dāng)為年租金的20倍，也就是應(yīng)該按照3.2億英鎊成交。平安購(gòu)價(jià)便宜的6000萬(wàn)英鎊，體現(xiàn)的是風(fēng)險(xiǎn)。

最后，也是最關(guān)鍵的，在平安購(gòu)得勞合社大廈的當(dāng)天，市場(chǎng)傳出勞合社將搬出大廈另尋辦公樓的消息。勞合社目前租用了大廈三分之二的辦公室，到2031年租賃期滿(mǎn)；但與前房東的合同中，在2021年設(shè)定了一個(gè)中止租賃選擇權(quán)。很可能在2021年搬離這座大廈，如果平安沒(méi)能在那之前找到足以替代的新房客，也就意味著平安的勞合社大廈將面臨空置的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，無(wú)論風(fēng)險(xiǎn)如何，在市場(chǎng)上打拼靠的是商業(yè)智慧。無(wú)論是存在各種風(fēng)險(xiǎn)的總部基地ABP項(xiàng)目，還是平安的勞合社項(xiàng)目，或者是撿了大便宜的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，都將考驗(yàn)中國(guó)企業(yè)的商業(yè)智慧。我們期待更多的中國(guó)企業(yè)在倫敦乃至國(guó)際市場(chǎng)有更多的大手筆，并且能披荊斬棘、馬到成功。