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在德國(guó)購(gòu)買房屋這件事情，一定有很多朋友困惑，這是一件大事，如果沒有認(rèn)真的了解這個(gè)過程，怎么敢大膽啟動(dòng)呢？那么在德國(guó)買房到底是什么樣的過程呢？這里會(huì)給你一個(gè)很好的解釋！

展現(xiàn)階段

從展會(huì)舞臺(tái)到現(xiàn)階段簽訂采購(gòu)合同，需要考慮很多問題，不僅需要看“房子”本身，而且還需要和房子看相關(guān)的文件，建立新房（期房）的相關(guān)文件。

相關(guān)文件包括：Grundbuch，Bauvertrag，Teilungserkl，Baubeschreibung，Grundrisse，Energienachweis。這些文件的隱含內(nèi)容往往比房子本身看起來更為重要，更重要的是，每一個(gè)文檔里面都有文字，建議你了解清楚。

房屋本身需要考慮的因素包括：房屋面積、功能布局是否合理、是否能滿足買家需求、建筑節(jié)能問題、定向、照明、通風(fēng)、噪音等。

在簽署“Notar”合同之前，建議在上述兩方面做足夠的功課。另外，買家還應(yīng)該了解開發(fā)商的聲譽(yù)，往往建設(shè)公司的建筑質(zhì)量和聲譽(yù)比價(jià)格更重要。

2.簽署采購(gòu)合同

簽訂購(gòu)房合同后，到新房建設(shè)過程中，買家經(jīng)常遇到的最大的兩個(gè)錯(cuò)誤是：

誤解1：公證合同已經(jīng)簽署，房屋（或新房銷售手冊(cè)）已經(jīng)看到，這可以放心，后者不會(huì)有太多的爭(zhēng)議。

通常晚期買家（Sonderwünsch）的特殊要求主要是生產(chǎn)額外的費(fèi)用，如更換標(biāo)準(zhǔn)地板、衛(wèi)生潔具、增加電源插座等。所有這些變化的成本將由買家承擔(dān)。價(jià)格可能比市場(chǎng)價(jià)格貴。

誤解2：公證合同已經(jīng)簽字，甚至支付第一筆付款，若后續(xù)設(shè)計(jì)變更，買家沒有主動(dòng)談判權(quán)。

每個(gè)開發(fā)商的出售房屋合同差異都非常大，有些明確寫在采購(gòu)合同中，多少個(gè)小時(shí)修改設(shè)計(jì)成本，買家不會(huì)有額外的費(fèi)用，如果沒有指定，那么一般需要買家自己和開發(fā)商的設(shè)計(jì)部門進(jìn)行溝通，當(dāng)然，開發(fā)人員的設(shè)計(jì)部門通常不會(huì)為每個(gè)客戶付出太多的時(shí)間和精力。

新房建設(shè)過程

說到這個(gè)過程，買家需要注意，按照合同，買方和賣方的權(quán)利和義務(wù)。在此基礎(chǔ)上，為了成功建設(shè)新房，需及時(shí)與開發(fā)商溝通，并書面確認(rèn)，以避免不必要的糾紛以及不合理的額外費(fèi)用。

一般情況下，開發(fā)商在一些變更上有自主權(quán)，不需要獲得買家的同意。但在涉及到平面圖變更等諸多方面，都需要與買家談判。這一點(diǎn)，如果采購(gòu)合同沒有明確定義，之后再爭(zhēng)議的話，買家會(huì)有額外的負(fù)擔(dān)。

4.提交到驗(yàn)收階段

誤會(huì)：房子建成，不用要求建筑師接受，反正都是完成的。

問題是，房子真的建了“好”嗎？建筑物質(zhì)量合格？建房子真的符合規(guī)范嗎？根據(jù)地圖建設(shè)？開放業(yè)務(wù)有一點(diǎn)錯(cuò)誤都不行，那應(yīng)該根據(jù)哪個(gè)法律來規(guī)范規(guī)則？

在這個(gè)接受階段，買賣雙方具有不平等的地位，讓買家和開發(fā)商處理這個(gè)過程往往是無法爭(zhēng)論的。一般住宅建設(shè)大規(guī)模維修要20或30年左右，新房銷售與普通商品的銷售不一樣，經(jīng)普通商品過一段時(shí)間的購(gòu)買后可以歸還給整體，但新房作為定制期貨，通常為五年或四年的保修期（主要是看合同的合法依據(jù)），建筑師一般較為明確，保修期內(nèi)的房屋是可以維修的。專業(yè)知識(shí)，不是一夜之間就能徹底學(xué)習(xí)的，建議由經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑師直接委托，做全面審查和最終驗(yàn)收，保護(hù)每個(gè)買家的利益，減少后續(xù)的麻煩，避免爭(zhēng)議。