在一些交易中，購買房屋的第一階段是簽署“采購建議書”（promessa d'acquisto或prenotazione或promesso di vendita），通常由地產(chǎn)代理人制定并向買方提交給賣方代表。
合同
購買建議通常只包括賣方對該物業(yè)的要約，僅對賣方具有約束力; 您可以自由接受或拒絕該優(yōu)惠，通常在最多15天的時限內(nèi)。如果您接受采購建議，雙方將簽署初步合同（見下文）。如果您拒絕該提案，您的存款將退還給買方。
購買建議是罕見的，如果地產(chǎn)代理堅持要求您在簽署初步合同之前簽署購買建議書并支付定金，則應(yīng)確保這筆款項存入安全（托管）帳戶。
購買意大利家庭的第一階段通常是一個初步簽訂合同（compromesso迪vendita，也被稱為contratto preliminare迪vendita但通常簡單地稱為promesso），這可能由供應(yīng)商，地產(chǎn)代理擬定，公證人或律師。妥協(xié)可以是手寫的或標(biāo)準(zhǔn)的印刷文件（可從文具商店獲得）。在簽訂初步合同時，雙方必須進(jìn)行交易，可以登記妥協(xié)，以防止向多個買方出售該物業(yè)。
該compromesso包含銷售的主要條款，包括財產(chǎn)的全部細(xì)節(jié)，以資助供應(yīng)商和買家，購買價格，它是如何的細(xì)節(jié)，截止日期，而且必須在完成之前達(dá)成的任何其他條件。一些代理人提供合同的英文翻譯，盡管翻譯通常是如此糟糕，以至于誤導(dǎo)或無意義。您應(yīng)該確保您了解初步合同中的每個條款。銷售必須在妥協(xié)期限內(nèi)完成，通常為6至8周（盡管可能是兩周至三四個月）。
簽署妥協(xié)之后，您應(yīng)該盡快獲得財務(wù)編號（codice fiscale），因為這是完成所必需的。
法律咨詢
初步合同對雙方具有約束力，因此在簽署合同之前，請先獲得法律意見。雖然在簽訂初步合同時沒有必要聘請律師（或公證人），但往往是明智之舉。
SURVIVAL TIP
大多數(shù)專家認(rèn)為，您應(yīng)該在簽署前由律師簽署初步合同。
聘請律師（avvocato）的主要原因之一是通過在合同中包含任何必要的條件條款來維護(hù)您的利益。如果在簽署妥協(xié)協(xié)議書時支付地產(chǎn)代理的傭金，您必須確保如果銷售不通過并書面通知，則可以退還地產(chǎn)代理的傭金。雇用律師還有其他幾個原因：例如，在意大利購買房產(chǎn)的最佳方式有時是通過意大利公司，或者您可能希望對繼承作出特別規(guī)定。
購買意大利物業(yè)的方法具有重大后果，特別是意大利繼承法，后來糾正任何錯誤可能是困難或昂貴的。
存款
一些地產(chǎn)代理可能會要求買方支付保留費(fèi)或存款（acconto futo caparra或deposito），以確保財產(chǎn)并將其從市場上撤出，盡管實際上，在購買合同之前，財產(chǎn)不能保證為買方已簽署。
小心地向地產(chǎn)代理人支付大筆款項作為預(yù)約費(fèi)用; 從€250到€1,000一般應(yīng)該是足夠的。
在妥協(xié)協(xié)議簽署為誠信手段之前，可以支付一筆名義金額作為持有存款（preso di pagamento），但必須向供應(yīng)商支付10％至30％的存款（caparra或deposito）簽訂初步合同的時間，如果您不購買（沒有在某些情況下），則沒收; 如果供應(yīng)商屈服，他必須支付您的存款金額的兩倍。
通常不會向意大利的代理人或公證人等第三方支付押金，但如果賣方不存在，則代理人可以持有。優(yōu)選的是，該沉積物被描述為caparra penitenziale而不是caparra confermatoria。與前者一樣，如果買方退出銷售，買方就會“丟失其存款”，而后者則可以采取法律行動迫使買方通過購買交易。
存款只能在嚴(yán)格條件下退還，特別是與任何有條件的條款有關(guān)，例如未能獲得抵押，但如果您在合同規(guī)定的期限內(nèi)未完成交易，則可以沒收。如果您在所有條件已經(jīng)滿足后退出銷售，您將不會失去您的存款，而且還必須支付地產(chǎn)代理的傭金。
SURVIVAL TIP
始終確保您準(zhǔn)確了解有關(guān)退款或沒收存款的條件。
條件條款
無論是舊的還是新的財產(chǎn)，初步合同都可能包含一些必須滿足的條件條款（clausola condizionale / resolutiva），以確保合同的有效性。條件通常適用于供應(yīng)商或買方控制之外的事件，盡管買方同意賣方的幾乎任何事情都可以包括在內(nèi)。如果不符合任何條件，合同可以被暫�；蛘咝紵o效，退回存款。但是，如果您嘗試退出購買并且不在合同中的一個條款的范圍內(nèi)，您將會沒收您的存款，或者可能被迫通過購買。
如果地毯，窗簾或電器等配件包含在購買價格中，您應(yīng)該將它們列為并附加為合同的增編。當(dāng)您查看（并同意購買）時，財產(chǎn)中存在的任何固定裝置和配件也應(yīng)包括在合同中。
關(guān)于一系列主題有許多可能的條件條款，包括：
能夠獲得抵押（見下面的按揭條款）;
獲得規(guī)劃許可和建筑許可證，例如游泳池或延伸;
發(fā)現(xiàn)有計劃建造對財產(chǎn)的享受或使用產(chǎn)生不利影響的任何東西（如道路，鐵路）;
獲得確認(rèn)土地與財產(chǎn)一起出售;
財產(chǎn)上的優(yōu)先權(quán)或限制性約定（如權(quán)利法）;
完成出售另一財產(chǎn);
獲得滿意的建筑調(diào)查或檢查。
您可能希望將被分類為“農(nóng)村”（casa rurale）的財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為“城市”財產(chǎn)（casa urbana），例如在購買您希望轉(zhuǎn)換為度假屋的農(nóng)業(yè)財產(chǎn)時（盡管這不是“總是可能的）。如果在完成之前完成，轉(zhuǎn)換將減少您的注冊稅。轉(zhuǎn)換成本因省而異，例如從€100到€300。
抵押條款
最常見的有條件的條款規(guī)定，如果買方無法獲得抵押，買方將被釋放。即使你無意獲得抵押貸款（你不必獲得抵押貸款，即使你聲明你要去），建議不要放棄你的這樣做的權(quán)利; 如果你放棄了你的權(quán)利，后來發(fā)現(xiàn)你需要一個抵押貸款，但沒有得到它，你將失去你的存款。該條款應(yīng)說明預(yù)期或已經(jīng)同意貸款人的金額，期限和利率，以及貸方名稱（如果知道的話）。
如果您無法獲得商定的金額和條款的抵押，您將不會失去您的存款。您必須在簽訂合同后的一定時間內(nèi)申請貸款，并具有確定期限的指定期限。
通過公司購買
通過意大利公司在意大利購買物業(yè)可能是有益的，特別是當(dāng)兩個或更多的人或家庭在他們之間購買或希望避免意大利繼承法時。當(dāng)一些外國人一起購買物業(yè)時，意大利公司可以由國外的公司所有，從而允許根據(jù)當(dāng)?shù)胤商幚矸杉m紛。
通過公司購買物業(yè)的主要優(yōu)點是，當(dāng)出售或遺贈時，其股份可以轉(zhuǎn)讓給新的所有者。在業(yè)主死亡的情況下，公司股份被視為動產(chǎn)，可以根據(jù)所有者的住所遺產(chǎn)。通過公司擁有意大利財產(chǎn)對居民來說幾乎沒有任何好處，因為大多數(shù)優(yōu)點都不適用。如果您計劃通過公司擁有物業(yè)，則在簽署合同之前應(yīng)該設(shè)立公司，因為稍后再花費(fèi)更多的費(fèi)用。
