投資期房可以證明是值得的。它使您能夠以完成財(cái)產(chǎn)的一小部分購(gòu)買房地產(chǎn)。在一些地區(qū)，在項(xiàng)目完成之前，房地產(chǎn)價(jià)值將會(huì)升值。這就是為什么這種類型的投資是理想的財(cái)產(chǎn)投資者和農(nóng)場(chǎng)主。
此外，期房使未來(lái)的房主能夠得到一個(gè)你想有一天能夠生存的房產(chǎn)的交易，但是建設(shè)項(xiàng)目可能需要幾年甚至幾十年才能完成。雖然這對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資者來(lái)說(shuō)可能是明智的投資，但不建議那些期望快速獲利的投資者。
投資期房第一步：了解期房性質(zhì)
1、比較不同類型的屬性。在投資建筑房地產(chǎn)時(shí)，您有多種選擇。首先，房產(chǎn)可能是未開(kāi)發(fā)的，“原始”的土地，沒(méi)有任何計(jì)劃或由當(dāng)前業(yè)主進(jìn)行改善。但是，發(fā)展擁有的房產(chǎn)可能已經(jīng)劃分或完全計(jì)劃，公用事業(yè)和/或街道已經(jīng)到位。
此外，可能已經(jīng)預(yù)定了更多的建筑物，現(xiàn)有的建筑物將在那里建造。一般來(lái)說(shuō)，欠發(fā)達(dá)的土地會(huì)更便宜。但是，這意味著在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)，您必須自行組織公用事業(yè)并制定分區(qū)法。
購(gòu)買原始土地還需要大量的盡職調(diào)查，以確保土地適當(dāng)調(diào)查，沒(méi)有犯罪活動(dòng)（如毒品種植者或偷獵），并制定當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂脳l例。
開(kāi)發(fā)商通常購(gòu)買大型土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在大多數(shù)情況下，該項(xiàng)目是與街道和公用事業(yè)發(fā)展，出售給個(gè)人建設(shè)者，然后建造房屋出售或出租給購(gòu)房者或租房者。
隨著每一個(gè)發(fā)展階段的完成，房產(chǎn)的成本普遍上升。
2、了解建筑商為什么出售期房。如果建設(shè)后的利潤(rùn)好多了，為什么早點(diǎn)賣？任何時(shí)候你買東西，知道為什么要出售是個(gè)好主意。原因往往是直截了當(dāng)?shù)�，但是你要確保建設(shè)者沒(méi)有隱瞞他們破土后發(fā)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)的事實(shí)。
建設(shè)者有時(shí)需要錢來(lái)按時(shí)完成項(xiàng)目。銷售期房讓他們快速現(xiàn)金，而不必?fù)?dān)心他們的信貸或貸款利息。
其他時(shí)候，他們可能需要像你這樣的外部投資者獲得貸款批準(zhǔn)。
3、了解你的競(jìng)爭(zhēng)。如果你有興趣在一個(gè)新興的社區(qū)投資熱門房產(chǎn)，這可能不像你想象的那么便宜。為什么？一直以來(lái)，投資者和“腳蹼”一直在做這些事情，以便多年來(lái)多賺錢監(jiān)測(cè)住房市場(chǎng)中最賺錢的前期建設(shè)項(xiàng)目。然而，光明的一面，經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者的競(jìng)爭(zhēng)可能表明該項(xiàng)目是值得的。
比賽將取決于發(fā)展的規(guī)模和使用。
例如，與單個(gè)未開(kāi)發(fā)的住宅相比，辦公室，公寓和零售場(chǎng)所的商業(yè)開(kāi)發(fā)可能非常昂貴。
4、了解今天的住房市場(chǎng)。2008年的市場(chǎng)崩潰破壞了房地產(chǎn)泡沫的每一個(gè)領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)預(yù)制。因此，建設(shè)者對(duì)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎得多。雖然投資者可能會(huì)購(gòu)買大量的條款，但住宅開(kāi)發(fā)中的大部分賣家都需要全額付款。
從本質(zhì)上講，期房需要你對(duì)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行一些猜測(cè)，而不是現(xiàn)在，但完成后。不過(guò)，請(qǐng)記住，你不能預(yù)測(cè)像房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰這樣的災(zāi)難，這可能意味著你失去了投資。
您可能需要選擇簽訂一份合同，這意味著如果建筑商不得不拔掉插頭，就會(huì)失去一筆存款，然后走開(kāi)。這是期房是如此風(fēng)險(xiǎn)投資的一個(gè)重要原因。
尋找一位經(jīng)驗(yàn)豐富，有信譽(yù)的建設(shè)者。一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的公司解決建設(shè)問(wèn)題的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一個(gè)熱門的啟動(dòng)。
作為一個(gè)投資者，尋找一個(gè)建筑商將會(huì)收縮你的房子，或者購(gòu)買你的地段來(lái)建造房子出售。一般來(lái)說(shuō)，批量市場(chǎng)價(jià)格會(huì)隨著空置量的增加而增加。
投資期房第二步：查找期房
1、找到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擅長(zhǎng)期房。他們會(huì)協(xié)助你建立與建設(shè)者的約會(huì)。如果你足夠精通導(dǎo)航房地產(chǎn)清單和合同，你可以自己做這個(gè)。但是，這是一個(gè)削減成本的措施，長(zhǎng)期來(lái)看可能無(wú)濟(jì)于事。
2、尋找第一階段定價(jià)。您支付的房產(chǎn)越少，一旦建筑完成后您的利潤(rùn)率就越高。銷售的第一階段是最便宜的。缺點(diǎn)是要確定是否及時(shí)完成施工，要不然就更難了。
3、檢查分區(qū)限制。在投資房產(chǎn)之前，您需要確保它可以用于您的預(yù)期目的。向銷售代理詢問(wèn)房產(chǎn)的分區(qū)限制和土地使用法律，以確保它們與您的計(jì)劃相吻合。
如果代理人對(duì)區(qū)劃法的任何方面不確定，請(qǐng)聯(lián)系市政府或縣政府。即使鄰近的房產(chǎn)有一定的建筑類型，但這并不一定意味著你的土地可以用于同樣的目的，所以在進(jìn)行投資之前，一定要仔細(xì)檢查分區(qū)法。如果您正在購(gòu)買原始土地，請(qǐng)重新調(diào)查土地以確定您的地產(chǎn)項(xiàng)目在哪里。
4、做你自己的研究關(guān)于該地區(qū)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正在和你一起尋找最好的財(cái)產(chǎn)。然而，他們從傭金中得到報(bào)酬，不管他們明天還是一年之后都要結(jié)束。確保他們沒(méi)有糖涂層的事實(shí)，即將到來(lái)的地區(qū)。做一些互聯(lián)網(wǎng)搜索，并問(wèn)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，如果該地區(qū)的增長(zhǎng)。
5、給自己的選擇。您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將盡快與您達(dá)成交易。你可能只有幾天才能做出決定。但是，要向他們說(shuō)清楚，你希望有一些期房房產(chǎn)可供選擇，當(dāng)你來(lái)決定的時(shí)候。這使您有機(jī)會(huì)衡量前期成本與長(zhǎng)期回報(bào)。
投資期房第三步：采購(gòu)預(yù)構(gòu)房地產(chǎn)作為投資
1、選擇您希望投資的項(xiàng)目。預(yù)構(gòu)造預(yù)售階段的前3-6個(gè)月由預(yù)訂階段組成。當(dāng)您注冊(cè)感興趣的項(xiàng)目時(shí)，您將獲得開(kāi)發(fā)人員的合同。如果您正在與一家咨詢公司合作，他們將協(xié)調(diào)交付必要的文書(shū)工作。
2、確定屬性的理想最終用戶。作為投資者，您正在購(gòu)買一個(gè)財(cái)產(chǎn)，目的是最終將該財(cái)產(chǎn)出售或出租給最終用戶。要獲得最佳的投資回報(bào)，您需要確定理想的最終用戶，然后將您的財(cái)產(chǎn)選擇和銷售工作集中在最終用戶身上。
最終用戶可能是其他投資者，租房者，購(gòu)房者或度假租房者。在投資之前，確保您的財(cái)產(chǎn)有一個(gè)相當(dāng)大的最終用戶市場(chǎng)。然后，看看類似房產(chǎn)的供應(yīng)情況。如果最終用戶太少，或者像您這樣的房產(chǎn)太多，可能難以在路上銷售房產(chǎn)。
3、獲得融資。投資房產(chǎn)的融資可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商的偏好和房產(chǎn)的屬性而有所不同。然而，平均交易開(kāi)始時(shí)首付5％或10％的購(gòu)買價(jià)格。余額或其中的大部分將在財(cái)產(chǎn)完成后到期。
有些投資者選擇在總金額到期之前將這些房產(chǎn)翻轉(zhuǎn)，因?yàn)樵诖酥�，房產(chǎn)的價(jià)值將大幅上漲。其他人支付并持有財(cái)產(chǎn)，直到買方可以找到合適的價(jià)格，無(wú)論哪種情況，您都需要錢來(lái)支付首付。這通常是用投資者自己的錢支付的，因?yàn)闉橥顿Y目的獲得貸款可能是困難的。
購(gòu)買原始土地稍貴一些。對(duì)于這種類型的交易，通常需要減少約25％。尋找貸款人也可能具有挑戰(zhàn)性。嘗試使用抵押貸款經(jīng)紀(jì)人來(lái)找到一個(gè)負(fù)擔(dān)得起的土地購(gòu)買貸款。
4、完成購(gòu)買。與房產(chǎn)賣方合作起草出售房產(chǎn)的協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)包括一個(gè)建立里程碑的時(shí)間表，其中包含條款，允許您拉動(dòng)您的投資，或者在不符合這些里程碑時(shí)減少支付的金額。這可以減少您的財(cái)產(chǎn)未完成或部分完成的風(fēng)險(xiǎn)。
投資期房第四步：為您未來(lái)的住宅購(gòu)買房產(chǎn)
1、想想融資。你將不會(huì)有選擇出售你現(xiàn)在的住房，并進(jìn)入新的財(cái)產(chǎn)。除非您的個(gè)人財(cái)富足以支付房地產(chǎn)的成本，否則您將不得不提取貸款。雖然你現(xiàn)在的住房成本不會(huì)和新的房產(chǎn)完全一樣，但想象一下，你每個(gè)月支付的房屋數(shù)量加倍。
如果你有足夠的錢來(lái)支付成本，請(qǐng)考慮失去你的巢蛋的風(fēng)險(xiǎn)。下雨天的錢永遠(yuǎn)都是好的，你可能會(huì)想冒險(xiǎn)冒險(xiǎn)。
好消息是，在建設(shè)完成的時(shí)候，你可能還清了新房的住房貸款。這意味著您將成為財(cái)產(chǎn)所有者，不附帶付款或附加條件。
2、跟你的銀行交談。告訴他們，你正在考慮在未來(lái)幾個(gè)月投資于期房。你可能需要貸款，但是你還沒(méi)有具體的數(shù)字。他們會(huì)引導(dǎo)你通過(guò)房屋貸款的過(guò)程，希望給你一個(gè)想法，甚至估計(jì)，你將有資格的利率。當(dāng)你真正購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，你可以考慮從其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，但是這將幫助你知道你可以預(yù)期的利率。它也會(huì)給你更精確的投資成本估算。
3、決定一個(gè)位置。如果你僅僅是作為一種投資來(lái)做這件事，那么看看新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融期刊。你想進(jìn)入一個(gè)價(jià)值會(huì)上漲的財(cái)產(chǎn)。如果你購(gòu)買的是期房，而不是你將來(lái)有一天會(huì)住的地方，這完全取決于你。但請(qǐng)記住，建設(shè)項(xiàng)目完成后，面積可能會(huì)有所不同，可能需要幾年的時(shí)間。
海濱房產(chǎn)是一個(gè)誘人的購(gòu)買，但增加的環(huán)境危險(xiǎn)，這將需要昂貴的保險(xiǎn)政策的因素。
4、做一些人生規(guī)劃。根據(jù)您決定購(gòu)買的項(xiàng)目，您生活中的這一章可能持續(xù)數(shù)年。你有這種承諾的穩(wěn)定嗎？你是否想在此期間對(duì)你的生活做出重大改變，比如有小孩？聰明的投資可能是一種使未來(lái)的生活變化更容易的方法，但請(qǐng)記住，意外的事態(tài)發(fā)展可能會(huì)使您對(duì)這筆開(kāi)支感到后悔。
不幸的是，沒(méi)有任何事情可以加快這個(gè)項(xiàng)目。你不能綁上安全帽，操作其中一臺(tái)起重機(jī)。你將需要接受你是在建設(shè)者的腳步擺布。
5、檢查建筑材料。在施工完成后確定房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)好方法就是詢問(wèn)建筑材料。除非你是建筑師或經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，否則你可能并不知道某些材料的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。和你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或其他房產(chǎn)投資顧問(wèn)交談。一個(gè)基本的互聯(lián)網(wǎng)搜索可能會(huì)給你一個(gè)材料的價(jià)值的想法，但你應(yīng)該做更詳盡的研究。
如果你正在購(gòu)買房產(chǎn)，最終住在這里，看看你目前的房子的材料。如果您喜歡現(xiàn)在的家庭材料，請(qǐng)?jiān)谛碌姆慨a(chǎn)中查找類似的材料。
6、詢問(wèn)增加一個(gè)步行應(yīng)變。這是合同中規(guī)定你有權(quán)親自看財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。您可以在簽署初始合同之前，或在施工完成時(shí)簽署最終銷售文件之前，指定要現(xiàn)在查看。你需要由建造者護(hù)送，并可能戴上安全帽。
對(duì)于最初的步行，這是一個(gè)很好的方式來(lái)尋找你不通過(guò)電話或看地圖，如奇怪的氣味，土壤貧瘠，道路噪音等，沒(méi)有注意到的缺點(diǎn)可能是很少或沒(méi)有費(fèi)用在這一點(diǎn)上退出。
最后的漫步是發(fā)現(xiàn)建筑缺陷的好方法。建筑材料究竟是他們最初描述的嗎？根據(jù)您的合同條款，您現(xiàn)階段可能需要支付更高的費(fèi)用。
7、審查并完成所需的文書(shū)工作。銷售合同將附有可退還的押金，通常為購(gòu)買價(jià)格的10％。該押金與所選產(chǎn)權(quán)公司保管，如果您希望取消預(yù)訂，則可全額退還押金。一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)定階段通常會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目至少70％的售罄。
8、與你的會(huì)計(jì)師或律師審查所有文件。預(yù)訂期可以持續(xù)幾天到6個(gè)月。但是，一旦最終合同交付，買方通常有15天的時(shí)間來(lái)審查文件。在這一點(diǎn)上，你可以選擇承諾前進(jìn)或取消。請(qǐng)專家確保合同不以任何方式剝削。
9、瀏覽合同后期間。簽字后，您將被要求提供大約20％的購(gòu)買價(jià)格或您的保證金余額。這個(gè)余額應(yīng)該減去你的初始保留金。你提交你的硬合同建設(shè)和關(guān)閉需要約18-24個(gè)月后才能完成。
10、繼續(xù)關(guān)閉。在項(xiàng)目完工或接近完工的硬合同約18-24個(gè)月后，您將獲得入住證書(shū)（CO）。此時(shí)，您有權(quán)查看您的設(shè)備并創(chuàng)建您找到的任何故障列表。如果一切都滿意，你會(huì)去結(jié)束。在結(jié)束時(shí)，您應(yīng)該對(duì)單位或單位的余額進(jìn)行財(cái)務(wù)安排。這是通過(guò)獲得融資或擁有現(xiàn)金或可轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)完成的。
