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這篇文章來(lái)自一個(gè)很好的朋友，也是我的鄰居。他來(lái)丹麥11年了，買(mǎi)房子比我有經(jīng)驗(yàn)。大家買(mǎi)房都會(huì)談?wù)撘恍┮蛩兀?/p>

Interest rate

Bidragssats

Kurs

Åop

Afdrag

Restgæld

注冊(cè)費(fèi)用，這個(gè)和房子的總價(jià)以及房子的剩余貸款有關(guān)。

Interest rate

Interest rate就是你每個(gè)月需要支付的基本貸款利息，外邊所看到的F1大概是0.6%，但這不是你支付的實(shí)際利息。因?yàn)橘J款，銀行需要收取Bidragssats， 你每個(gè)月實(shí)際支付的總利息是 Åop= Interest rate+Bidragssats 所以去銀行貸款需要比較這個(gè)Åop，不需要聽(tīng)銀行給你瞎忽悠說(shuō)我們這里F1利息多低，還要配合Bidragssats算出Åop。 Afdrag是你每個(gè)月支付的本金。

所以你每個(gè)月支付總費(fèi)用是Afdrag 加上Åop。

Bidragssats

Bidragssats這個(gè)和首付比率有關(guān)系，20%，30%的首付的Bidragssats都是不一樣的，首付比例越大，Bidragssats就越低，意味著Åop就越低，每個(gè)月還貸就便宜。

Kurs

Kurs是你借款時(shí)候的轉(zhuǎn)換貸款的比例，比如Kurs=95%，你需要借100w，那你實(shí)際的欠銀行的錢(qián)也就是你需要買(mǎi)的obligation或者說(shuō)你的restgæld 就是100w/95%。 顯然Kurs越高越好。當(dāng)你買(mǎi)obligation的，也就是你像銀行借錢(qián)的時(shí)候。一般情況下，interest rate上漲，kurs會(huì)下降。一般情況下，interest rate每上漲1%， kurs會(huì)下降7%。如果你這個(gè)時(shí)候需要從一個(gè)貸款轉(zhuǎn)換到另外一個(gè)貸款，比如這個(gè)時(shí)候你的剩余貸款是A，此時(shí)的Kurs是88%。那你通過(guò)轉(zhuǎn)換你的剩余貸款直接變成了A×88%。 就是說(shuō)你的剩余貸款一下就削減了很多。但是因?yàn)槟愠�著利率升高的方向做了轉(zhuǎn)換，需要付10000kr的手續(xù)費(fèi)。 如果是朝著低利率的方向轉(zhuǎn)換了貸款，手續(xù)費(fèi)是15000kr。

還有就是如果需要做這種轉(zhuǎn)換，能夠利益最大化，一定要選擇30年。3.5%利率的，因?yàn)檫@個(gè)貸款的利率是浮動(dòng)最大的，每次升降都是最明顯的。 這個(gè)轉(zhuǎn)換對(duì)于afdragfri不是很受用。 所以選擇30年的固定利率，如果想通過(guò)轉(zhuǎn)換收益，要選擇最高的利率。

注冊(cè)費(fèi)

買(mǎi)房子還有2個(gè)注冊(cè)費(fèi)用。。一個(gè)是房子總價(jià)×0.6%+1400, 還有一個(gè)你買(mǎi)的房子前一個(gè)房主剩余貸款×1.5%+1400。

比如房子100w， 前一個(gè)房主已經(jīng)還了70w， 那這個(gè)注冊(cè)費(fèi)用就是30w×1.5%+1400.

利率選擇

還有就是利率和房?jī)r(jià)的關(guān)系，一般情況下，如果interest上漲，房?jī)r(jià)(你房子的市場(chǎng)價(jià)值)會(huì)下跌，如果interest rate下跌，房?jī)r(jià)(你房子的市場(chǎng)價(jià)值)會(huì)上漲。但是由于目前是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以利率下跌，房?jī)r(jià)也在下跌。經(jīng)濟(jì)好的話，不會(huì)出現(xiàn)同時(shí)下跌的情況。

如果選擇Flex的話，如果利率上漲，那你每個(gè)月還的貸款就多了，同時(shí)你房子的價(jià)值也減少了，由于利率上漲，但是你的restgæld沒(méi)有變化。 你每個(gè)月支出就多了很多。

如果選擇Fix的話，如果利率上漲，但是Kurs下降了，如果利率上漲了1%，Kurs跌了7%，這個(gè)時(shí)候如果你做向上做一個(gè)conversation的話，雖然你的每個(gè)月還貸利率高了，但是你的剩余貸款比如說(shuō)原來(lái)是100w，一下就減少了7w，雖然你還要付10000的手續(xù)費(fèi)，但是你一次conversation就賺了6w.但是利率上漲了，你房子的價(jià)值也下降了，但是由于你conversation賺了錢(qián)，所以起碼是持平的。

總結(jié)

綜上所述，意思就是說(shuō)，如果認(rèn)為未來(lái)幾年如果利率會(huì)大漲，可以考慮選擇30年2.5%，然后就等著做conversion吧。

如果認(rèn)為未來(lái)幾年利率不會(huì)有啥太大變化的，就選擇Flex。 當(dāng)然了你選擇fix的話，也意味著你現(xiàn)在每個(gè)月的支出要比Flex高一點(diǎn)，然后你要計(jì)算，你需要等多久，利率能上漲1%，然后這個(gè)削減的貸款，能不能cover你過(guò)去幾年和F1相比多支出的費(fèi)用。比如你選擇了Fix30年，然后和F1相比，每年要支付貸款2w，那么3年，基本就是多支付了6w的樣子， 但是按照你剩余貸款有100w的說(shuō)法。你只要利率上漲了1%，Kurs就下降了7%， 你做一次conversion就賺了6w(刨去手續(xù)費(fèi)10000kr)。。也就是說(shuō)如果你估計(jì)在3年里面利率會(huì)升高，那么你多支付的錢(qián)，都回回來(lái)的。