購買房產(chǎn)對于個人和家庭的經(jīng)濟來說是最重要的行為之一，西班牙是歐盟買房人口比例最高的國家之一（使用現(xiàn)行的憲法權(quán)利為獲得適合的房產(chǎn)）。另一方面，貸款已獲得重大的社會意義，由于廣泛的運用，通過它擔保貸款使公民籌資購房，因此充分的法律保護是必不可少的，選擇適當?shù)臋C構(gòu)為他們提供有關(guān)權(quán)利和義務(wù)的信息。
這些是可能出現(xiàn)的問題：
1.在購買房產(chǎn)之前
為實現(xiàn)安全購房需要預(yù)查什么信息？誰應(yīng)該提供這些信息？
1，房產(chǎn)的銷售商和賣方有法律義務(wù)提供給買方所要求的一系列真實數(shù)據(jù)，即使在合同中沒有明確的要求（公開義務(wù)）。
特別是開發(fā)商或銷售商應(yīng)該公開一系列數(shù)據(jù)和相關(guān)的文件：
銷售商或開發(fā)商的名稱，地址和商業(yè)注冊處登記的數(shù)據(jù)；
房產(chǎn)規(guī)劃圖紙和房子本身的平面圖紙，并清楚地說明建筑物的實用面積，服務(wù)設(shè)施和供給品，社區(qū)和消防安全設(shè)施……
財產(chǎn)注冊處的數(shù)據(jù);
傷險和安全隱患保險，根據(jù)新建筑法（法規(guī)38/ 1999 ，11月5日）。
必要的房屋建設(shè)和出租許可證復(fù)印件，
社區(qū)的章程;
售房總價和支付方式
如果存在貸款的情況下，需要這些貸款數(shù)據(jù);
擬定合同，內(nèi)容包括一般情況和特殊情況，并清楚地說明：
a）買方（消費者）通過相關(guān)法律將不支付賣方以前留下的費用;
b）民法1279條和1280條規(guī)定，買方有權(quán)利要求授予契據(jù);
c) 買方具有公證人選擇權(quán)，可以由提供貸款的銀行或儲蓄銀行，為買家決定。
除了這些數(shù)據(jù)，賣方還必須提供下列文件：使用證書（宜居證），支付最后一年房產(chǎn)稅的收據(jù)，（如果該土地上有新工程），財產(chǎn)注冊信息（產(chǎn)權(quán)擁有者和支付情況），和具有房產(chǎn)面積和布局的技術(shù)圖紙。
2，當購買特定物業(yè)（二手房）的情況下，該賣方無上述規(guī)定的義務(wù)。但是，我們也必須向賣方要求提供至少以下的文件：
賣方或轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)權(quán)登記信息（僅認證注冊表里的內(nèi)容）；
最后一年房產(chǎn)稅的支付收據(jù)；
通過物業(yè)秘書或負責人的“批準”，獲得證明，為證實賣方是否在支付社區(qū)費用（如果未支付，社區(qū)可以要求賣方付給買方一定數(shù)目的金額，但不損害物主賣房的權(quán)利）；
社區(qū)章程的復(fù)本，在財產(chǎn)注冊處有該信息。
我可以向哪些專業(yè)人士咨詢購房信息？
在查看擬定合同的第一階段-以及賣方或銷售商-房地產(chǎn)代理商也可以參與，雖然這不是強制性的參與，但是可以幫助我們尋找我們需求的房產(chǎn)；協(xié)助獲得和處理上述文件，并后續(xù)處理正式的買賣文件；在同家人一起購買，多人購買，或者被收購的房產(chǎn)有財政、規(guī)劃的特殊問題，特別推薦請律師來進行協(xié)助，當買方是外國人不懂西班牙語的情況下，需要翻譯。
單獨章節(jié)內(nèi)容包括房地產(chǎn)銷售需要公證員和財產(chǎn)登記處的參與。不動產(chǎn)交易的法律保障-是基于立法，關(guān)于我們的2個機構(gòu)，公證處不僅是契約人有關(guān)于現(xiàn)行的民事、行政和財政法的獨立顧問，更是通過公證人的公證肯定合同的內(nèi)容。
事實上，在我們的權(quán)利，所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，具有形式自由制度，以私人文件的形式，然后支付首付，足以轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)。但是，以公證的形式具有明顯的優(yōu)勢：具有更大的法律保障，預(yù)防訴訟糾紛（避免財產(chǎn)的沖突）提供咨詢和公證書的作用，并和財產(chǎn)注冊處密切配合，報告關(guān)于房產(chǎn)擁有者和支付情況的信息。
另一方面，財產(chǎn)注冊處有責任提供信息，專門預(yù)防問題的出現(xiàn)，這樣非常容易理解，該信息包括房產(chǎn)注冊提供的合同，這是在購房前絕對有必要查看的資料，例如，該證明是認證房產(chǎn)所有人和付費狀況的唯一途徑，也就是說，查看賣方是否為房產(chǎn)的擁有者，該房產(chǎn)是否有抵押，是否已還清貸款，是否被扣押、起訴等狀況，房產(chǎn)是否受到某種禁令，或所有權(quán)的限制，或被城市規(guī)劃、行政規(guī)劃等等。提供的信息可以是以簡要報告的文件形式或者通過認證。簡要報告具有純信息，具有合法化、被準許公開的文件特性，必須是真實、受法院保護和幫助的，當咨詢者關(guān)于該報告內(nèi)容有任何疑問的情況下，甚至當非常復(fù)雜的情況下，可以征求注冊處專家的建議，咨詢關(guān)于該物業(yè)的法律地位，或如何克服涉及的法律問題。口頭咨詢的情況下，是免費的。
如何認證房產(chǎn)建設(shè)的合法性？
最好在購買房產(chǎn)之前確認該房屋建設(shè)的合法性，以及房屋的用途。這兩種問題需要通過以下文件認證：
1. 通過市正攵府批認證項目工程許可和主管技師證；
2.建筑使用許可證，這關(guān)系到可居住性，證明符合法律規(guī)定;
3.宜居證；
4. 根據(jù)建筑法，注冊處核實鑒定工程許可，該工程許可應(yīng)該正式說明已上建設(shè)意外保險稅。僅實地考察，只能檢查它的宜居性。因此，如果該房產(chǎn)已登記，注冊處人員可向市正攵府要求提供其他的信息，來證明該建筑工程的是否合法。查房產(chǎn)所在地區(qū)的城區(qū)發(fā)展計劃，了解市正攵府是否有重新規(guī)劃的打算。
我在簽訂合同之前應(yīng)該怎么辦？我應(yīng)該采取什么預(yù)防措施？
一）直接檢查房產(chǎn)的實際情況
買方直接查看房產(chǎn)的實際地理位置和建筑數(shù)據(jù)�？梢哉垖I(yè)人士（建筑師或測量師）進行驗證。
即使認真執(zhí)行這項檢查，但是房產(chǎn)可能還存在“隱患”（雖然幾率很低） ，即長期損害產(chǎn)生的缺陷。當存在這種情況下，賣方要承擔潛在缺陷的責任，從由于施工缺陷引發(fā)建筑倒塌開始后的10年，賣方和承包商都要承擔責任。（從違反承包合同的施工行為開始后的15年的時間內(nèi)，要給予相應(yīng)的賠償）。當證明建筑施工不存在問題，而是施工技術(shù)指導(dǎo)的問題，則向該建筑師索要賠償。新建筑法（法11月5日第38/ 1999）規(guī)定，要求上交建設(shè)工程保險。
二）核實房產(chǎn)的法律狀態(tài)
最重要的是在相應(yīng)的房產(chǎn)注冊處檢查該房產(chǎn)的法律地位文件，可查看房產(chǎn)真正的擁有者、是否有負債情況等。如果該建筑已建設(shè)完工、賣方就是真正的擁有者，已付清貸款，房產(chǎn)并無限制，在這種情況下，在簽合同若干天之前，財產(chǎn)注冊處將發(fā)送給您標明“持續(xù)信息”的證明 。如果該不動產(chǎn)信息存在變化的情況下，將會在30天內(nèi)，發(fā)送關(guān)于不動產(chǎn)任何變化的信息（新的負債、變換房產(chǎn)所有人）到您的地址。一般情況下，公證員將準備合同公證，除非買家明確表示放棄購買，期限在簽合同的10天前，以書面形式通過傳真到注冊處，說明房產(chǎn)的所有者和房產(chǎn)負債情況。為了消除欺詐和雙重買賣的任何風險。在注冊處回復(fù)的期間，無需再申請關(guān)于該房產(chǎn)新變動的報告。
通過申請最后一年支付房產(chǎn)稅的回執(zhí)也是一種有效的證明方法，可查看社區(qū)費用支付情況，需要房主秘書證，與負責人的批準，證實目前賣方是在支付社區(qū)費用。 否則，在賣方未交房產(chǎn)稅情況下，些債務(wù)會要求房產(chǎn)所有者來承擔，買方可能需要幫賣方支付。因此，在簽合同時，可以要求賣方支付相應(yīng)的金額給買方，或直接從售房價格中扣除。
2.關(guān)于簽訂合同和申請貸款
我應(yīng)該在誰之前簽合同？
一個房產(chǎn)買賣合同開始可以是自由的形式，可以私下簽訂，也可以公開簽訂契約，就是說，通過公證授權(quán)，但是買方有權(quán)利要求公開的形式簽約（民事法規(guī)定合同必須包括公證書）。采用包含公證的合同是非常有益的，反過來說，如果賣方之前存在債務(wù)，或房產(chǎn)存在隱患，或賣方未在注冊處登記，或買方要求賣方賠償?shù)惹闆r下，一旦買方在財產(chǎn)注冊處登記，將不能起訴賣方，賣方將不會受到控告。因此，最好采取通過公證授權(quán)的形式，這是法律的安全系統(tǒng)“預(yù)防”，即防止沖突，避免訴訟。面對購買房產(chǎn)此類龐大的財政支出，避免在這方面產(chǎn)生任何風險，因此，國家意識到這一點，2個高等法律的專門機構(gòu)一直擔任這目的執(zhí)行機構(gòu)（公證人和財產(chǎn)登記），其中一個機構(gòu)親自并直接提供給公民咨詢，防止買方受到任何潛在的利益?zhèn)�。這些專業(yè)人士盡職地執(zhí)行公務(wù)，是非常嚴謹公正的，出現(xiàn)任何的錯誤的可能性是極低的 。
為了保證報告的準確性，公證處和財產(chǎn)注冊處密切地合作。該機構(gòu)具有最高的信譽度，必須排除采用相同的私人文件，否則不能保證簽約合同的當事人合法性，也不能批準該合同，不能證明賣方和買方是自愿的；公證參與合同是強制性的，提供給雙方咨詢，特別是對于消費者（弱勢的一方），有律師的參與會不同，從簽訂合同開始，保護消費者的權(quán)益。
最后，買方在財產(chǎn)注冊處登記產(chǎn)權(quán)后，就具有法律的保障，注冊處限制雙方（即只約束簽約合同的雙方當事人）。特別重要的是，為保護消費者權(quán)益，通過注冊處證實合同中確實存在違反法律的不公平條款，那么消費者無需履行不公平條款。消費者保護法是自動的。包括在它的職責內(nèi)。
一些最需要注意的不公平條款是：
在合同期限內(nèi)，賣方通過任何一種形式使得房價上漲，買方?jīng)]有義務(wù)支付高出的價格。
通過增收服務(wù)費，貸款，延長貸款時間，加稅或違反法律的不合理條款使得房價上漲。
另外，裝修、改造房產(chǎn)，都要通過買方的同意。
其中涉及對賣家合法驗證的費用（例如，新工程合法認證費用和分工費用）。
應(yīng)該在何時付款以及支付多少費用？
關(guān)于支付給賣方的價格，就是購買房產(chǎn)的售價。不包括在簽合同之前認證法律文件的費用。根據(jù)不同的情況，支付方式會有所不同：
a) 首先，支付押金或定金。
一般在簽合同之前支付定金，價格通過雙方協(xié)商。支付“押金或定金”的情況下，當買方放棄購買房產(chǎn)，將失去押金，當賣方放棄售房，將有義務(wù)賠償給買方雙倍的定金。
b）在簽合同時或在簽合同后支付定金。
有三種不同的付款情況：一次性付清全款；還貸延期；以及代替現(xiàn)行的貸款。
全額付清。僅僅當該房產(chǎn)無負債的情況下（無抵押貸款、無賦稅債務(wù)，沒有被扣押，等等），應(yīng)該在簽合同和公證的同時，一次性付清房價全額。買方可以立刻通過公證人用電話通知財產(chǎn)注冊處已公證財產(chǎn)權(quán)，為保護消費者自身的利益。
當“購買不動產(chǎn)計劃”，就是說，該建筑未開始建造，如果開發(fā)商違約的情況下，有法律義務(wù)退還給買方相關(guān)違約的部分金額，包括法定的利息，保險，為防止產(chǎn)權(quán)糾紛（可以收回最多25%的總金額）。
還貸延期。當房產(chǎn)不存在任何債務(wù)的情況下，部分的貸款延期未支付，（當買方在還貸期限內(nèi)未付清貸款，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)將返還給賣方），或通過抵押房產(chǎn)，未付的那一部分金額將還給賣方。
代替貸款。特別是當賣方正在還房貸的情況下，買方可以通過代替貸款的方式。賣方將降低價格，或者直接從貸款總數(shù)中扣除未付的金額，買方可以貸款和賣方相同的金額。在這種情況下，尋求債權(quán)人（請銀行或儲蓄銀行）幫助找出賣方未還清貸款的證明。也可以，通過司法強制執(zhí)行，為維護買方的合法利益，最大限度的預(yù)防措施是必不可少的，最好事先核實房產(chǎn)的支付情況。
如果我沒有足夠的資金付清購房全額，那么我要如何獲得貸款？我最少可以貸款多少？
在購房之前可以節(jié)省支出嗎？
最經(jīng)濟最有優(yōu)勢的購房貸款方式是通過金融機構(gòu)，并在契約里用文件證明以及登記在財產(chǎn)注冊處。只有簽字以后才能獲得相應(yīng)的貸款。
每月必須支付給銀行一定的還貸金額，如果不遵守合同規(guī)定，在還貸期限內(nèi)不能還清貸款，那么銀行或金融機構(gòu)債權(quán)人將通過法律程序收回該房產(chǎn)，或通過公證的方式，讓法院或授權(quán)進行公開拍賣出售該抵押的房產(chǎn)，以獲得欠款，剩下的要求債務(wù)人償還。
也可以請一個擔保人，公證處和財產(chǎn)注冊處可以參與，給予相應(yīng)的法律保障（公證擔保人和買方都具有獨立性），為獲得貸款。貸款的期限越長，則還款利息越低。
根據(jù)律法，通常情況下，貸款最高的金額為房產(chǎn)估價的70%，或者，當貸款用于建設(shè)開發(fā)可以借貸的最高金額為80%的房產(chǎn)估價。
當?shù)诙钨彿抠J款，或在獲得房產(chǎn)后再次抵押貸款，或用于修復(fù)房產(chǎn)，或者買方是外國人的情況下，可以貸款金額最高為50%或60%的房產(chǎn)估價。
在另一方面，對于銀行的考慮，每月還款不能超過每月收入的35%或40%，為了確保還款，也就是說，避免違約的風險。
房產(chǎn)擁有者通過貸款有什么限制嗎？
當正在貸款的情況下，所有者可以出售房產(chǎn)，可以出租房產(chǎn)，可自用，或抵押給銀行（前提是這兩個抵押貸款的金額不超過該財產(chǎn)的價值）。當出售房產(chǎn)的情況下，買方將從房價中扣除原房主未付的金額（攤銷）。至于租賃，如果租客低于一定的年收入，銀行不允許出租房產(chǎn)。這是因為，如果當房產(chǎn)在法院拍賣未成交時，往往還有房客在繼續(xù)租房，所以商定房客最低的年收入，是為了不損害拍賣者的利益。
3.關(guān)于簽合同后的權(quán)利和義務(wù)
在簽訂買賣合同后，我應(yīng)該怎么辦？
在注冊處登記。注冊處可以直接檢查房產(chǎn)的實際情況，或在緊急的情況下，于您公證過的地方注冊處通過傳真來通知，或在幫您公證過的公證處，通過電話聯(lián)系。
在簽訂合同之后，必須立刻到財產(chǎn)注冊處登記產(chǎn)權(quán)。該登記是自愿的（法律沒有強制），但是，為了實現(xiàn)法律對消費者的保護，為防止上述的糾紛，馬上登記產(chǎn)權(quán)是非常重要的。
在五天之內(nèi)，我們必須同時提交申請書、公證復(fù)印件給公證處，為了消除欺詐和雙重買賣。
購買房產(chǎn)，需要支付多少稅？
為了獲得產(chǎn)權(quán)，另外需要合法文件提交給注冊處，必須支付資產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅來鎖定買賣。購買開發(fā)項目（新房產(chǎn)）的稅種和特定房產(chǎn)（二手房）的稅種是不同的。
a) 當購買開發(fā)項目的情況下，比如開發(fā)商，需要支付增值稅（IVA）,要直接支付給賣方，在公證之后要付該稅種。一般增值稅為10%的稅率。如果把一個車庫和一處住房一起買下，也支付10%的增值稅。如果分開來買，則需要付21%的增值稅。
另外，必須支付法定文書行為稅，稅率為1.5%，（在各個自治區(qū)的稅率都是相同的 – Pais Vasco 和Navarra - ）�？梢再I方自己去支付，也可以通過公證處或律師事務(wù)所支付。
在Islas Canarias 不存在IVA，需要支付的稅種為I.G.I.C.,一般稅率為7%,以及1.5%的法律文書行為稅金。
b) 在購買特指的房產(chǎn)，就是說，當購買使用過的房產(chǎn)或二手房的情況下，必需支付資產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，該稅率一般為總價的10%，（在加泰羅尼亞地區(qū)和馬德里10%），在公證書上有說明開始的價值，證實公共財產(chǎn)無損壞。當申報價格和真實價格出現(xiàn)差異的情況下，如果差值超過一定比例，可能將受到嚴厲的懲罰。此稅一般同上述的百分比來進行結(jié)算。
在購房之后會出現(xiàn)什么情況，如果購買不動產(chǎn)之后，發(fā)現(xiàn)之前未發(fā)現(xiàn)損傷或缺陷？該要求誰來賠償損失？
前面我們說過，根據(jù)民事法，賣方、開發(fā)商和建筑師以及建造工人承擔對潛在缺陷的責任，為期十年的責任（稱為“環(huán)衛(wèi)義務(wù)”）。關(guān)于這個問題，建筑法細則已更新（于2000年5月6日生效），除此之外，那些參與建設(shè)過程的人員有如下詳細的職責：
由于地基、梁、板或承重墻的問題或缺陷造成財產(chǎn)損失，為期十年的責任;
對于結(jié)構(gòu)或設(shè)備的損壞或缺陷影響房屋的居住許可，為期三年的責任；
因故障或缺陷而影響工程的完成或造成施工停止，為期一年的責任；
如果您無法確定損壞的原因，開發(fā)商和參與者將共同承擔責任。在發(fā)生損害后的兩年期限內(nèi)，我們可以索要賠償。
此外，該法確保由于上述所有的情況，能賠償給買方相應(yīng)的補償。在上述第一種情況，由于建筑承包商的責任發(fā)生的問題，將賠償100%的保險金額，第二、三情況是房地產(chǎn)商的責任，第二種賠償30%的完成建造成本價，第三種情況賠償5%的完成施工成本價。因此，開發(fā)商必須上交建筑工程保險、個人的住房和店面都必須上保險。在授權(quán)和登記之前，公證處和財產(chǎn)注冊處會檢查是否已上交保險。
外國人購房權(quán)利
在西班牙購買不動產(chǎn)，外國人和西班牙人擁有同等的自由和權(quán)利，使用身份證N.I.E.(外國人的身份證號碼)，該號碼的特點，第一個為字母X/Y ，以及最后一個也為字母，比如（X-0000000-R）,通過內(nèi)政部簽發(fā)，也可以個人申請授權(quán)。
關(guān)于貸款，可接待資金為評估價的50% — 60%，需要和西班牙人同樣的材料來申請貸款，收入、個人稅、財產(chǎn)、或者證明您經(jīng)濟能力的任何文件。
支付的費用和稅都是一樣的。
用誰的名字簽訂契約？
這是個人的決定，在西班牙房產(chǎn)所有人可以獲得法人地位或自然人，外國居民或沒有定居在西班牙的外國非居民，公證費用不會改變。
自然人，根據(jù)他們本國的婚姻制度來決定，雖然夫妻買房可以不用雙方都出面，但是未經(jīng)過雙方的同意，其中任何一方無權(quán)抵押或出售房產(chǎn)。
買房合同可以用多人的名字，并協(xié)商好所占的百分比。
