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德國城市的房?jī)r(jià)依然很低，投機(jī)客炒房的現(xiàn)象依然很少，中國土豪在德國房地產(chǎn)市場(chǎng)上難撈油水。那么，造成這種狀況都有哪些具體原因呢？

1、德國政府不以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)

1975-2011年，剔除通脹影響，德國實(shí)際住房?jī)r(jià)格累計(jì)增長(zhǎng)-21.6%，而同時(shí)期美國、英國、法國、意大利的實(shí)際房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現(xiàn)極大的波動(dòng)性。這期間，德國個(gè)人收入平均增長(zhǎng)了三倍，換句話說，老百姓買房子越來越容易，房子實(shí)際上等于一直在降價(jià)。究其原因，是德國政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的干預(yù)政策，抑制了房?jī)r(jià)上漲，打擊了投機(jī)客，保障了民生供給。

一方面，德國政府不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定“德國是一個(gè)高福利國家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府從來不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià)，來增加政府的房租收入或稅收收入。

另一方面，德國各級(jí)議會(huì)競(jìng)選，無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是為保障住房福利，而是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲致使老百姓淪為“房奴”的，那么這個(gè)人不僅會(huì)喪失選票，其政治生涯也有可能受到巨大影響，甚至?xí)�令整個(gè)黨的人氣暴跌。因此，房?jī)r(jià)事關(guān)百姓福祉，是百姓說了算，而不是政府說來算，更不是地產(chǎn)商說了算。

2、德國政府根據(jù)市場(chǎng)真實(shí)需求制定建房規(guī)劃

供求關(guān)系對(duì)價(jià)格起著決定性作用，這永遠(yuǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的第一要素，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果房子緊缺，那么價(jià)格一定會(huì)上漲，其它什么手段都沒有用。德國各級(jí)政府重視民生，將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)市場(chǎng)，而非投資市場(chǎng)，無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，政府都按照人口需求，制定建房規(guī)劃，目的是能夠?yàn)槊總�(gè)家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因?yàn)槿丝诙�，建房速度趕不上人們的需求，在大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和中小城市，住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到，有些地方甚至因?yàn)槿丝谖�縮，出現(xiàn)住房空置。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)，都有詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依據(jù)人口需求而定，基本滿足每個(gè)家庭有一套住房的需要。所謂盲目的“房地產(chǎn)建設(shè)熱潮”在德國見不到，可以說，土豪壓根兒找不到可以炒賣的房子。

3、德國住房租金不得隨意調(diào)高 大部分德國人是“租房族”

德國擁有完善的房屋租賃市場(chǎng)，這對(duì)穩(wěn)定德國房?jī)r(jià)起到有效的牽制作用。德國有嚴(yán)格的租房法，一系列政策鼓勵(lì)民眾修建租住房屋，且保護(hù)房客權(quán)益。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，年輕人中77%都是“租房族”，大城市租房比例甚至更高。

在柏林居住數(shù)十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護(hù)租房者的合法權(quán)利，不允許政府或物業(yè)擁有者隨意調(diào)高租金，即使物價(jià)上漲也不得隨意漲價(jià)，而德國政府修建了大量的商品房，其標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商對(duì)外銷售的房子沒有任何區(qū)別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大多無限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走。如果房東強(qiáng)行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租，如果房租超過當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價(jià)”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

4、德國政府嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為

在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%—1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購住房未滿7年便轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達(dá)50%，這些嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房產(chǎn)商和炒房者的盈利空間，使任何投機(jī)房地產(chǎn)的人幾乎無利可圖，不得不放棄在德國炒房。

5、德國刑法限制房?jī)r(jià)“超高”

德國法律還規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的20%，即為“超高房?jī)r(jià)”，構(gòu)成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房?jī)r(jià)沒有降到合理范圍之內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的50%，則為“房?jī)r(jià)暴利”，便觸犯了《刑法》，構(gòu)成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機(jī)行為，而且還有效抵制了“海外炒房團(tuán)”干擾德國房?jī)r(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定的投機(jī)行為。

綜上所述，德國政府制定的法律和政策，都在“切實(shí)有效”地保障民眾的住房權(quán)利，即使中國土豪財(cái)力再雄厚，也不敢炒房炒到德國地盤上，因?yàn)槟菢O有可能繳納高稅額，并且觸犯刑法！