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中國(guó)人為什么不炒德國(guó)的房子?
來(lái)源:歐洲購(gòu)房網(wǎng)作者:歐洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2015/11/24
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中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)10月13日據(jù)BWCHINESE中文網(wǎng)10月13日?qǐng)?bào)道,近年來(lái)中國(guó)人“跨海炒房”似乎已經(jīng)成為一種時(shí)尚,而在抬高英國(guó)房?jī)r(jià)、暴炒美國(guó)樓市之后,他們“放過(guò)”德國(guó)地產(chǎn)的“決策”多多少少顯得有些耐人尋味。那么,中國(guó)人為什么不炒德國(guó)的房子?德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“保持健康”的奧秘又是什么呢?
近幾年中國(guó)炒房團(tuán)奔襲海外各地,使得當(dāng)?shù)貥莾r(jià)都出現(xiàn)過(guò)暴漲的現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)報(bào)道,中國(guó)富豪曾瘋狂搶購(gòu)加拿大豪宅,已經(jīng)由溫哥華西區(qū)及列治文蔓延至其它城市,造成大溫“遍地買(mǎi)樓熱”。
加拿大皇家銀行風(fēng)險(xiǎn)管理資深顧問(wèn)陳思進(jìn)曾宣稱(chēng),中國(guó)炒房團(tuán)使得多倫多一年漲幅達(dá)到12%。
每經(jīng)網(wǎng)還曾報(bào)道過(guò),一位華人買(mǎi)家在美國(guó)豪擲4.8億美元,買(mǎi)下8000套出租公寓。
但是有一個(gè)國(guó)家,中國(guó)炒房團(tuán)卻少問(wèn)津過(guò)。那就是——德國(guó)。
金融危機(jī)后,德國(guó)房?jī)r(jià)也普遍有所上漲,但相比倫敦、巴黎、羅馬而言,德國(guó)城市的房?jī)r(jià)依然很低,投機(jī)客炒房的現(xiàn)象依然很少。
而在金融危機(jī)之前長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的時(shí)間內(nèi),德國(guó)房?jī)r(jià)始終保持在一個(gè)低水平,1975-2011年,剔除通脹影響,德國(guó)實(shí)際住房?jī)r(jià)格累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)21.6%,同期的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、意大利的實(shí)際房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為5%、145%、123%和50%,且呈現(xiàn)極大的波動(dòng)性。而同期德國(guó)個(gè)人收入平均增長(zhǎng)了三倍,等于說(shuō), 老百姓買(mǎi)房子越來(lái)越容易,房子實(shí)際上等于一直在降價(jià)。究其原因,是德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的干預(yù)政策,抑制了房?jī)r(jià)上漲,打擊了投機(jī)客,保障了民生供給。另外,柏林的房?jī)r(jià)只相當(dāng)于倫敦的十分之一。
每經(jīng)智庫(kù)專(zhuān)家蔡慎坤認(rèn)為,德國(guó)政府并不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會(huì)福利機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán),特別是與民生息息相關(guān)的住宅建設(shè),是德國(guó)樓市穩(wěn)定的最重要原因。
德國(guó)憲法明確規(guī)定了“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”,與醫(yī)療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此,各級(jí)政府從來(lái)不敢通過(guò)抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià),來(lái)增加政府的房租收入或稅收收入,德國(guó)也沒(méi)有任何一個(gè)地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。
德國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的核心思想是反對(duì)住宅空置,反對(duì)把住宅作為投資炒作的對(duì)象。為此,國(guó)家從立法、稅收、金融、估價(jià)、租賃、補(bǔ)貼等多個(gè)方面采取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來(lái)看,甚至過(guò)分嚴(yán)厲,然而效果卻十分顯著。
那么為何德國(guó)房?jī)r(jià)低廉,樓市也一直很健康呢?
供求關(guān)系對(duì)價(jià)格起著決定性作用,這永遠(yuǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的第一要素。蔡慎坤認(rèn)為,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,如果房子緊缺,那么價(jià)格一定會(huì)上漲,其它什么手段都沒(méi)有用。德國(guó)各級(jí)政府重視民生,將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)市場(chǎng),而非投資市場(chǎng),無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面,政府都按照人口需求,制定建房規(guī)劃,目的是能夠?yàn)槊總€(gè)家庭提供一套住房。
目前,除了大城市因?yàn)槿丝诙�,建房速度趕不上人們的需求,在大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和中小城市,住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到,有些地方甚至因?yàn)槿丝谖s,出現(xiàn)住房空置。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn),都有詳盡的建房規(guī)劃,住房建設(shè)依據(jù)人口需求而定,基本滿(mǎn)足每個(gè)家庭有一套住房的需要。
完善的房屋租賃市場(chǎng),為保證德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到了很好的牽制作用。德國(guó)許多城市在二戰(zhàn)中被摧毀了,戰(zhàn)后自然需要建造房屋。在政府慷慨補(bǔ)貼的扶持下,公共、合營(yíng)與私人開(kāi)發(fā)商僅用幾年便建成了數(shù)百萬(wàn)套出租房。租房市場(chǎng)受到嚴(yán)格監(jiān)管,租戶(hù)受到一整套法律的保護(hù)。德國(guó)有嚴(yán)格的租房法,出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益的政策。目前,德國(guó)自有住房率為42%,租賃住房率達(dá)到58%,年輕人中77%都是“租房族”,在一些大城市,租房比例甚至更高。
在柏林居住數(shù)十年的華人告訴我們,許多德國(guó)人一生都是租房住,德國(guó)法律保護(hù)租房者的合法權(quán)利,不允許政府或物業(yè)擁有者隨意調(diào)高租金,即使物價(jià)上漲也不得隨意漲價(jià),而德國(guó)政府修建了大量的商品房,其標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售的房子沒(méi)有任何區(qū)別,幾乎可以滿(mǎn)足所有低收入家庭的住房租賃需求。
德國(guó)的租房合同大部份是無(wú)期限期,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強(qiáng)行趕房客走,那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租,如果房租超過(guò)當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價(jià)”的20%,那么房客可訴諸法律,如果超過(guò)50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
此外,德國(guó)實(shí)行的不是土地國(guó)有制,而是私有制。很大一部份土地是在個(gè)人或企業(yè)手中的,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得沒(méi)有任何一方可以輕易操控地價(jià)。
抵押貸款融資也很重要。在德國(guó),房地產(chǎn)貸款通常不像在其他國(guó)家那么容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下,固定利率貸款期限至少為10年,市場(chǎng)上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同,銀行可以收取罰金,以彌補(bǔ)損失的貸款利息收入。
這導(dǎo)致抵押貸款再融資——英美兩國(guó)借款人對(duì)于利率下降的通常反應(yīng)——在德國(guó)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)者在自家房產(chǎn)升值后再次貸款的情況也很少見(jiàn)。因此,降息效果傳導(dǎo)至整個(gè)系統(tǒng)所花的時(shí)間,要比英美市場(chǎng)長(zhǎng)得多,降息導(dǎo)致住房市場(chǎng)繁榮的可能性 也更小。事實(shí)上,盡管柏林和慕尼黑等都市地區(qū)房?jī)r(jià)已大幅上漲,但鮮有跡象表明杠桿水平已升至危險(xiǎn)地步。
德國(guó)政府通過(guò)嚴(yán)厲的稅收政策來(lái)抑制各種投機(jī)行為。在德國(guó),用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%—1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅,房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利,還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購(gòu)住房未滿(mǎn)7年轉(zhuǎn)讓?zhuān)渚C合稅率更高達(dá)50%,這些嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房產(chǎn)商和炒房者的盈利空間,使任何投機(jī)房地產(chǎn)的人幾乎無(wú)利可圖,不得不放棄在德國(guó)炒房。
德國(guó)法律還規(guī)定,如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%,即為“超高房?jī)r(jià)”,構(gòu)成違法行為。購(gòu)房者可以向法院起訴,如果房?jī)r(jià)沒(méi)有降到合理范圍之內(nèi), 出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的50%,則為“房?jī)r(jià)暴利”,便觸犯了《刑法》,構(gòu)成犯罪,可以判處3年徒刑。這 些法律不僅抑制了德國(guó)炒房者的投機(jī)行為,而且還有效抵制了“海外炒房團(tuán)”干擾德國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定的投機(jī)行為。
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