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2008年全球金融危機(jī)后，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擺脫了在歐美樓市長(zhǎng)期“默默無(wú)聞”的配角地位，以其獨(dú)特的保值低風(fēng)險(xiǎn)特色吸引著越來(lái)越多投資者的注目。借助國(guó)民經(jīng)濟(jì)活躍發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了自己的黃金期。而腰包漸鼓的中國(guó)人無(wú)論在哪里都割舍不下心中的買房情結(jié)。一套屬于自己的好房子總能給人踏實(shí)安穩(wěn)的滿足感。在當(dāng)今這個(gè)資本流動(dòng)動(dòng)蕩不安的時(shí)代，最能讓人放心的恐怕就是踏踏實(shí)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)。再加上國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)過(guò)近十年泡沫虛高，目前進(jìn)入限購(gòu)時(shí)代的全面整頓，面臨進(jìn)退兩難的市場(chǎng)困境。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)只會(huì)增值不會(huì)貶值的神話已經(jīng)破滅。房產(chǎn)投資開始遭遇前所未有的高風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。于是，在德國(guó)一些熱點(diǎn)城市的樓市中開始頻頻出現(xiàn)中國(guó)人的身影。更有傳聞來(lái)自中國(guó)的神秘富豪在德國(guó)揮金如土購(gòu)置數(shù)百萬(wàn)歐元的豪宅別墅只因鐘情于貨真價(jià)實(shí)永久產(chǎn)權(quán)的“Madein Germany”。

歐洲第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，永久產(chǎn)權(quán)土地權(quán)，高規(guī)格的建筑質(zhì)量，完備的法律保障，極具吸引力的性價(jià)比，等等這些原因都構(gòu)成了德國(guó)房產(chǎn)的獨(dú)特魅力。不過(guò)如果打算在德國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，必須對(duì)德國(guó)房屋買賣的一些基本常識(shí)有所了解。只有這樣才有可能避免因信息不全而犯下所謂“常識(shí)性”錯(cuò)誤。本文列舉一些國(guó)人在德國(guó)買公寓房常遇到的典型問題。

一． 居留身份和買房

這里先要分清是貸款買房還是全款自付買房。如果不需銀行貸款，德國(guó)對(duì)于買房人的身份沒有任何特殊要求。換句話說(shuō)，只要不貸款，外星人都可以在德國(guó)買房。因?yàn)橘I房人的常住地不在德國(guó)，所以通常情況下開發(fā)商會(huì)要求在一定期限內(nèi)（一般不超過(guò)四個(gè)星期）房款100%匯到德國(guó)的指定賬戶上。需要說(shuō)明的是，這個(gè)賬戶不是開發(fā)商的賬戶，因?yàn)榘凑盏聡?guó)法律規(guī)定在房屋蓋成交接前，不允許開發(fā)商一次性得到房款。所有的房款必須按照施工的進(jìn)度分期分批的支付。所以這種情況下，這個(gè)指定的賬戶是公證師名下的托管帳戶。作為合同的第三方，中立的公證師在收到買房人支付的100%房款后，會(huì)根據(jù)施工的進(jìn)度，通知買房人，在得到買房人的書面認(rèn)可后，代表買房人分期分批支付房款直至房屋交接完畢。

如果買房人不能親自在德國(guó)辦理房屋預(yù)定，簽署購(gòu)房合同以及房屋交接等重要手續(xù)，可以全權(quán)委托第三方辦理，可以是私人，也可以是職業(yè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人比如德國(guó)搜房。全權(quán)委托書首先要經(jīng)過(guò)公證才有效。

如果需要銀行貸款，那么申請(qǐng)人在德的居留身份就很關(guān)鍵。一般情況下，德國(guó)的銀行不會(huì)貸款給沒有居留或持有限居留的申請(qǐng)人。但是不排除一些例外情況，比如貸款申請(qǐng)人本金支付比例較高。

二. 購(gòu)房款的組成

公寓房的全部購(gòu)房款一般有以下幾筆費(fèi)用組成。

房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)指的是房屋本身的售價(jià)。一般來(lái)講，在德國(guó)決定房屋售價(jià)的是地段、建筑、占地面積三個(gè)要素。這也是房產(chǎn)價(jià)值的直接體現(xiàn)。比方說(shuō)，同樣的地段，五六十年代建造的社會(huì)保障房和現(xiàn)代化的高檔節(jié)能公寓價(jià)格會(huì)相差很大。而相同的樓盤，一般的樓層公寓和頂層的豪華樓公寓往往又是兩個(gè)截然不同的價(jià)位。另外，跟全世界所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，不同的城市，同一城市的不同地方，房?jī)r(jià)也會(huì)有很大的差別。 總體來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)城市，好地段，環(huán)保節(jié)能，裝修高檔的公寓具有明顯的高保值性。

2. 車位價(jià)格

新建的公寓樓一般會(huì)配備地下或地上專用停車場(chǎng)。公寓售價(jià)通常不包括停車位價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)行情，車位價(jià)格從數(shù)千到數(shù)萬(wàn)歐元不等。所以也是一筆不可忽略的費(fèi)用。這里需要特別指出的是，根據(jù)德國(guó)公寓住宅物權(quán)法，公寓樓里停車位雖然被各個(gè)業(yè)主私人買斷，但是因?yàn)樗�有的車位是位于停車�?chǎng)里，而整個(gè)停車場(chǎng)又是集體物權(quán)（財(cái)產(chǎn)），所以停車位的擁有人對(duì)于車位擁有特殊使用權(quán)。對(duì)于購(gòu)買停車位的業(yè)主來(lái)說(shuō)，很重要的一點(diǎn)就是要明確自己購(gòu)買的停車位是不是和公寓一樣作為特殊物權(quán)登記在了土地簿里。因?yàn)橹挥凶鳛槲餀?quán)登記在了土地簿里，抽象的特殊使用權(quán)才具有實(shí)物化效果。一般在購(gòu)房合同里都會(huì)有對(duì)于所購(gòu)?fù)＼囄粚傩缘南鄳?yīng)解釋。

三. 購(gòu)房時(shí)的一次性稅費(fèi)

在德國(guó)買房必須要對(duì)買房時(shí)會(huì)產(chǎn)生的各種稅費(fèi)有所了解，因?yàn)楦鶕?jù)情況不同，這些附加費(fèi)用會(huì)占到房款的10％甚至更多，也是一筆不可忽視的費(fèi)用。

總體來(lái)說(shuō)，有三筆較大的費(fèi)用：

1. 公證費(fèi)

公證費(fèi)一般占合同房款的1.5%左右。主要包括下列費(fèi)用：

起草和發(fā)送購(gòu)房合同；預(yù)約簽合同日期；對(duì)簽署好的合同進(jìn)行公證；辦理所需的官方批文（比如關(guān)于地產(chǎn)購(gòu)置稅通知稅務(wù)局）；土地簿臨時(shí)登記；手續(xù)移交土地簿管理機(jī)構(gòu)，等等。

2. 地產(chǎn)購(gòu)置稅

黑森州目前的地產(chǎn)購(gòu)置稅為合同房款的3.5%。從2009年開始漢堡，柏林的地產(chǎn)購(gòu)置稅從3.5%升到4.5%。從2011年開始巴符州，北威州都已經(jīng)升到了5％。而且全德的地產(chǎn)購(gòu)置稅預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)上漲。

3. 銷售代理費(fèi)或中介費(fèi)

在德國(guó)，住宅用地開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)和施工以及房產(chǎn)銷售往往有不同的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，彼此間相互協(xié)作又分工明確。開發(fā)商（Bauträger）一般主要負(fù)責(zé)談地皮和整個(gè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，是整個(gè)工程項(xiàng)目所有環(huán)節(jié)的總負(fù)責(zé)人。開發(fā)商指定專門的建筑設(shè)計(jì)師，建筑公司和房產(chǎn)銷售代理即中介（Makler）。房產(chǎn)代理中介在德國(guó)是房產(chǎn)買賣很重要的組成部分，專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋交易中往往起著不可替代的作用。德國(guó)對(duì)房產(chǎn)代理商和開發(fā)商的義務(wù)有明確的法律規(guī)定。

不同的聯(lián)邦州房產(chǎn)銷售代理費(fèi)的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之間（含增值稅）。在巴伐利亞和巴符州一般是向賣方和買房各收3％。德國(guó)法律不允許收高于7.14%中介代理費(fèi)（不算增值稅最高6％）。

四. 付款方式

前面說(shuō)過(guò)，德國(guó)法律規(guī)定開發(fā)商只能按照工程的施工進(jìn)度分期分批地收取房款。一直到最后房屋蓋成交接，交出沒有違反合同協(xié)議的合格的樓盤，才能得到所有的款項(xiàng)。

整個(gè)房款通常情況下是分七步逐步支付。這其中第一筆和第二筆款項(xiàng)的支付最重要，因?yàn)檫@兩筆款的一般總額要占到整個(gè)房款的一半以上。比方在地下工程開始時(shí)大多數(shù)的開發(fā)商都會(huì)要求支付第一筆30%的房款。第二筆款項(xiàng)是在建筑清水墻完工后支付，一般占到房款的28%。剩下的款項(xiàng)再根據(jù)具體工程進(jìn)度分期分批支付。如果買的是剛剛開始建造的期房，接到付款通知后，買房人應(yīng)該到建筑工地實(shí)地考察一下，確保工程進(jìn)度符合付款要求，然后再簽字認(rèn)可，通知銀行支付相應(yīng)的款項(xiàng)。對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，重要的還有最后一筆完全竣工后才交付的款項(xiàng)。房屋成功交接后，即買房人對(duì)于房屋質(zhì)量沒有異議，開發(fā)商才可以最終得到全款。