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大部分人購置房產(chǎn)是為了安家，朝九晚五的工作已經(jīng)令我們忙忙碌碌而沒有多余的時(shí)間和精力去關(guān)注房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)，因此，很容易就會(huì)錯(cuò)失能讓我們的房產(chǎn)獲得回報(bào)的大好良機(jī)。

我們很多的中國客戶秉持的是傳統(tǒng)的安家置業(yè)的購房觀念，因此錯(cuò)過了不少可以通過自己購買的房產(chǎn)獲得豐厚回報(bào)的時(shí)機(jī)。 對(duì)于很多第一次買房的年輕人而言，您會(huì)發(fā)現(xiàn)今天要談的話題特別有益。但是，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，我們今天僅僅是就以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行探討，而絕非房地產(chǎn)投資建議，如果考慮以房產(chǎn)作為投資，您還是要尋求對(duì)您具體情況合適的建議。

在房地產(chǎn)投資方面，有很多因素會(huì)影響到投資回報(bào)以及回報(bào)率多少，我將以下五個(gè)方面的因素來進(jìn)行探討。今天談前兩個(gè)因素。

1. 房產(chǎn)位置 - 地理位置
2. 房產(chǎn)性質(zhì) – 新的還是舊的
3. 購買方式 – 貸款還是現(xiàn)金
4. 雪球效應(yīng) – 居住長短
5. 回報(bào)總額–費(fèi)用及增益稅

1. 地理位置

地理位置是決定房產(chǎn)投資回報(bào)的首要因素。 正如文章開始提到的， 有些房產(chǎn)三年內(nèi)就翻倍了，而有的房產(chǎn)十年也沒有任何變化， 這其中的關(guān)鍵就在于地理位置。 您可以在網(wǎng)絡(luò)上搜索到現(xiàn)成的有關(guān)房產(chǎn)升值的信息，它們包括有土地注冊(cè)處的官方數(shù)據(jù)、其他官方和非官方的網(wǎng)站，以及房地產(chǎn)代理提供的定期報(bào)告和/或者通訊。

以安家為目的

如果您的目地是安家，那么就需要找距離學(xué)校，工作地點(diǎn)或朋友們近些的地理位置，能買房的地區(qū)因此會(huì)有一定限制。 而且，當(dāng)您有個(gè)家庭需要支撐的同時(shí)去購置房產(chǎn)，在資金方面也會(huì)有局限性。 因此，如何令房產(chǎn)獲得增值恐怕就不是您會(huì)關(guān)注的首要問題。

但是，如果您以更長遠(yuǎn)的眼光來看待通過房產(chǎn)投資來獲得回報(bào)的問題， 那么您就可以及早著手，選擇一個(gè)更好的地理位置來作為自己的首選。 您要注意：有時(shí)哪怕在同一地區(qū)不同街道上的房產(chǎn)價(jià)格可能就會(huì)有很大差別，也許這條街就要比那條街貴10-20%，房產(chǎn)的增值率也會(huì)不同。

因此，如果您決定買房，在決定了您想要的大致區(qū)域后，如果想要得到更好的回報(bào)，就要下工夫去尋找"正確的街區(qū)"，這就需要您了解熟悉當(dāng)?shù)夭⑶胰〉镁C合信息。

以投資為目的

如果您打算購買的是投資型房產(chǎn)， 那您可以選擇的區(qū)域空間就大了，不受自己住房限制，可以選擇有更高回報(bào)的區(qū)域。 很多人愿意居住在他們所投資的房產(chǎn)附近的地方，其實(shí)這也不是必須的。 所以，您盡可以不受任何限制地去選擇能給您帶來最大收益的地區(qū)。

盡管如此，您會(huì)考慮您投資的租金回報(bào)，所以恐怕更多是要考慮您所投資的房產(chǎn)是否容易出租，所以要選擇那些距離學(xué)校、商業(yè)設(shè)施近或交通便利的地點(diǎn)。

綜上所述， 地理位置是您想要通過房產(chǎn)投資獲得豐厚回報(bào)的制勝關(guān)鍵，我們的很多客戶都是得益于在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，購買了優(yōu)越地理位置的房產(chǎn)。

2. 房產(chǎn)性質(zhì) – 新的還是舊的

舊房產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商通常是以低價(jià)購買舊宅或老樓，然后將它們翻新或者改造后再轉(zhuǎn)賣以獲取利潤，如果您有精力和能力，也可以模仿類似的做法。

老練的投資買家往往會(huì)選擇傳統(tǒng)的維多利亞式或喬治亞風(fēng)格的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)的天花板很高，明亮的自天花板至地面的落地飄窗。這些建筑本身就因其歷史文化及罕見而保有其價(jià)值。 但是，除非開發(fā)商或者前人業(yè)主已經(jīng)進(jìn)行了工作，否則這類房產(chǎn)往往需要重新裝飾或翻修。 因此，無論是前者還是后者，您或者可以享受買到一處現(xiàn)成房產(chǎn)的輕松，或者雖然是購買了一處看似帶來諸多不便，需要人力物力翻修的房產(chǎn)，但是卻能從之后的豐厚收益中獲得平衡。

新房產(chǎn)

很多中國買家都更傾向于購買新開發(fā)的房產(chǎn)， 這完全可以理解，我們都想做入住房產(chǎn)的第一個(gè)主人。 這類房產(chǎn)不大需要什么修繕，而且廚房、衛(wèi)生間、睡房等設(shè)施設(shè)備都是全新的。 通常情況下， 但是新樓盤的房子增值往往要比二手房需要的時(shí)間長。

您另外需要注意的是，回顧1990年經(jīng)濟(jì)大蕭條的案例，那時(shí)有些新樓盤價(jià)值縮水了近一半， 很多買家都被困在其中抽身乏術(shù)，因?yàn)榧词乖趽p失定金的情況下，那房子的價(jià)值還是抵不上貸款。 重要的是，無論新房還是舊房，房產(chǎn)的位置仍然是以上兩點(diǎn)的決定因素。

雖說新樓盤投資比二手房有難度，但是在其中有仍然不乏好的投資機(jī)會(huì)，像現(xiàn)在就有很多新樓盤的購買者。 有些新樓盤在過去幾年中飛速增值， 有很多投機(jī)商在新盤開盤初期價(jià)格較低時(shí)購得，在樓盤甚至沒完全竣工前轉(zhuǎn)手就已經(jīng)獲得了可觀的收益。

根據(jù)以往諸多案例及房地產(chǎn)市場(chǎng)各種分析報(bào)告來看，買舊房與買新房相比較， 總體來說舊房貶值的可能性相對(duì)較小， 增值較快。但是如果您的工作十分忙碌，沒有足夠的時(shí)間和精力來打理，也要根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。

總而言之，無論買新房還是舊房， 最重要的是您要根據(jù)自己的實(shí)際情況及需要來決定。

2. 支付方式-貸款還是現(xiàn)金

大多數(shù)的買家都是貸款買房， 有些人會(huì)貸能借到的最多的款項(xiàng)，有的則盡量少貸款以圖安全。 您貸款越多，從貸款中得到的增值和回報(bào)的比例就可能越高，也就是利用借來的錢獲得的回報(bào)越高。 因此，這是一種通過貸款增加獲得回報(bào)的方式。 但是，投資都是與風(fēng)險(xiǎn)相伴，這里的風(fēng)險(xiǎn)主要在于利息，利息可能會(huì)上漲，導(dǎo)致您每月的還款額也會(huì)增加。

貸款多少才合適呢？

十幾二十年前，您可以做全額貸款，有些時(shí)候甚至可以貸到105%的款，超出部分是用于您買房后可能會(huì)進(jìn)行的修繕工作。 由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑時(shí)，很多貸款者違約拖欠的情況很嚴(yán)重， 這些貸款現(xiàn)在都已經(jīng)不復(fù)存在了。

我們中國人有關(guān)錢的經(jīng)營方面是以重積累重存儲(chǔ)而聞名，我們當(dāng)中很多人對(duì)于消費(fèi)借來的錢都感到很不安， 因此很多客戶在買了房產(chǎn)后還會(huì)盡快將房貸付清。

談到房產(chǎn)回報(bào)， 其實(shí)利息的上浮很少能夠與您的房產(chǎn)價(jià)值的提升相匹敵， 當(dāng)然，還與您在什么地點(diǎn)買的什么房產(chǎn)有關(guān)，前提是您所買的房產(chǎn)是一處地處優(yōu)異地理位置的有吸引力的房產(chǎn)。

投資有很多方式，您應(yīng)該用您熟悉并了解的投資方法。 比如投資股票市場(chǎng)，如果您投入的時(shí)機(jī)好，股票選擇的好，回報(bào)就會(huì)又快又高。 但是如果投資時(shí)機(jī)不對(duì)，也有可能血本無歸。您只需切記一點(diǎn)：存在您帳戶里的錢往往是會(huì)貶值的，尤其是像現(xiàn)在利率低的時(shí)候， 您辛辛苦苦掙來的錢很有可能就此損失了。 如果有大筆存款， 您可以請(qǐng)教投資專業(yè)人員給您提供適合您的方案。

想要最大限度提升您房產(chǎn)投資回報(bào)最大膽的方式就是增加貸款額， 在幾年后當(dāng)您的房產(chǎn)升值后可以進(jìn)行再融資，即再次貸款。如購買價(jià)值更高的房產(chǎn)，申請(qǐng)更大額度的貸款。也就是說把這幾年房產(chǎn)的增值額拿出來再發(fā)展，用來購買另外一處房產(chǎn)，或者用于另外一項(xiàng)投資或拿來作為家用。 但是，這種貸款方式存在的高風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的，如果您的收入來源發(fā)生了變故， 又或者房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了變化，可能致使您無力償還貸款。那時(shí)銀行會(huì)有權(quán)收回你的房產(chǎn)。

本金還貸或本息還貸

為了便于現(xiàn)金流動(dòng)，很多開發(fā)商或客戶都采用只是本息還款的方式。 這種還貸方式，正如它字面的意思所表達(dá)的， 您還的單是利息部分而非本金部分， 如果您沒有清償全部貸款的意圖，這種方式能讓您將每月還款數(shù)額降到最低而不會(huì)成為您現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的障礙。 幾年后， 如果您的房產(chǎn)增值了， 您就相當(dāng)于通過貸款提高自己的資產(chǎn)凈值，拿到收益。

因此，如果您希望使得自己的房產(chǎn)獲得最大的回報(bào)，那么總體而言貸款會(huì)是一個(gè)好的選擇。 但是您也需要謹(jǐn)記：當(dāng)您決定貸多少款的時(shí)候，您一定要慎重綜合各個(gè)方面，包括您的現(xiàn)有資產(chǎn)、債務(wù)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力及心理承受能力等等諸多因素。 在做決定前，最好請(qǐng)教理財(cái)顧問來為您量身定做合適的投資計(jì)劃。

4. 雪球效應(yīng)- 居住長短

我們很多人一旦買了房子之后就一直住下去，不愿意承受搬來搬去的麻煩。

但是如果您想要從買房中獲得收益，這可不是個(gè)好辦法了。 從買房中獲的最快最高的回報(bào)就得像我們常說的"滾雪球"一樣， 您要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)里不斷上一個(gè)臺(tái)階，那么隔一段時(shí)間就要把房子賣掉換到更大更貴的房子。 這個(gè)時(shí)間段可能是三五年，也可能是五到八年。 房子越大，折舊率也就越高，因此您的回報(bào)也就越高。 其實(shí)這是一個(gè)很簡單明了的算式： 一套一百萬的房子增長10%要比一套二十萬的房子增長10%的凈回報(bào)更高五倍。

歷史上房地產(chǎn)每個(gè)世紀(jì)都在增長， 增長的那部分就成了您的資產(chǎn)實(shí)體。 如果您只是原地不動(dòng)，那么您資產(chǎn)增長的速度就會(huì)減慢。

總而言之每一個(gè)客戶的要求和條件在每個(gè)時(shí)期都有不同，我們需要在盡情享受生活和從房產(chǎn)上獲得回報(bào)之間尋求一種平衡。