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　　在德國(guó)，這樣售樓的情形讓我聯(lián)想到國(guó)內(nèi)搶白菜。如果這個(gè)樓盤放在兩年前出售，均價(jià)會(huì)定在每平米 4000歐以下。而且因?yàn)樗�離地鐵線太近，環(huán)境也不是很理想，賣得不會(huì)這么快。短短的兩年過(guò)去了，房?jī)r(jià)漲了50%，如果跟2010年的房?jī)r(jià)比，則已是翻幾番。

　　什么因素令德國(guó)的房?jī)r(jià)漲得如此快呢?

　　1. 貸款利息歷史最低

　　貸款利息是影響房?jī)r(jià)最主要的因素。自2010年起德國(guó)的貸款利息一直在下降，目前的貸款利息只有當(dāng)年的三分之一。

　　房地產(chǎn)貸款可以說(shuō)是銀行目前最賺錢的收入。以前德國(guó)人買房要至少提供 30%的自有資金作為首付，而現(xiàn)在，10%的自有資金就可以貸到款。那么粗估下，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是2010年的三倍也是可以理解的。事實(shí)上，大城市新房的售價(jià)基本上就是2010年時(shí)的三倍高。

　　2. 德國(guó)住房短缺

　　城市化和外來(lái)移民的涌入使得城市住房嚴(yán)重短缺，整個(gè)德國(guó)總共短缺十萬(wàn)套住房，慕尼黑缺一萬(wàn)四千套，漢堡缺一萬(wàn)五千套，柏林缺二萬(wàn)六千套。。。今后幾年新建住宅只能滿足德國(guó)城市對(duì)住宅需求的一半，所以房?jī)r(jià)還要漲。

　　3. 購(gòu)房可以抗衡不斷上漲的房租

　　據(jù)互聯(lián)網(wǎng)門戶Immobilienscout24統(tǒng)計(jì)，僅在柏林，租金在過(guò)去十年上漲了65%。類似的情況在慕尼黑，法蘭克福和漢堡這些大城市同樣發(fā)生著。公寓短缺和房?jī)r(jià)上漲使得住房租金不斷攀升�，F(xiàn)在，找到一套合適租金的住房越來(lái)越難，這就導(dǎo)致了人們認(rèn)真考慮是否先買一套房住著。因此，現(xiàn)在德國(guó)新建住宅已經(jīng)出現(xiàn)了新趨勢(shì)，戶型緊湊，面積小，雖然每平米價(jià)格提高了，但總價(jià)格升得不多，這樣可以吸引更多的年輕購(gòu)房者。

　　房加會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎?

　　在我們親身經(jīng)歷的幾十年的和平時(shí)代，我們看到了亞洲，美洲、歐洲房地產(chǎn)泡沫破裂及其帶來(lái)的迫害性嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以小編我不相信德國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲。

　　可以說(shuō)德國(guó)是一個(gè)社會(huì)民主國(guó)家，貧富差距不大。如果一個(gè)技術(shù)工人月工資(稅前)是2500歐，那么一位受過(guò)高等教育在大公司工作的工程師的月工資也不過(guò)是前者的一倍而已。而一名一貧如洗，無(wú)工作，無(wú)收入的德國(guó)公民會(huì)從政府得到從住房、吃穿到看病醫(yī)療等等所有的資助。

　　近幾年德國(guó)房?jī)r(jià)的瘋漲拉大了德國(guó)的貧富差距。以前沒(méi)有能力買房的群體現(xiàn)在仍買不起房，而且還要承受不斷上漲的租金壓力。前十年已買了房的群體，現(xiàn)在不僅受惠于房?jī)r(jià)的升值，而且當(dāng)年的貸款十年到期后，可以按現(xiàn)在的低利息重新貸款，從而加速了還貸的速度，因此無(wú)形中越來(lái)越富。

　　德國(guó)政府并沒(méi)有無(wú)視這種狀況，先前出臺(tái)的限制房租上漲政策可惜沒(méi)能奏效，新的限制方案已在研究中，一旦其實(shí)施，德國(guó)房?jī)r(jià)上漲很可能會(huì)得到抑制。另外今年夏季將會(huì)通過(guò)一項(xiàng)更嚴(yán)格的放貸限制，其效果將在今后幾年得到驗(yàn)證。

　　進(jìn)入2017年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和特朗普的減稅提議以及數(shù)十億美元投資基礎(chǔ)設(shè)施可能再次導(dǎo)致通脹，因此更高的利率將有可能。

　　但是，歐洲央行行長(zhǎng)德拉吉曾明確表示，至少?gòu)闹衅趤?lái)看，實(shí)施進(jìn)一步的貨幣措施來(lái)提振通脹并不排除在外。因此在德拉吉其八年任期至2019年10月結(jié)束前，歐元低利息政策很難有根本性變化。

　　貸款跟隨一個(gè)家庭數(shù)十年。買房時(shí)需要考慮將來(lái)至少20年個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況和國(guó)家乃至世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。德國(guó)房?jī)r(jià)從2010年漲了十年后還會(huì)繼續(xù)上漲嗎?假設(shè)我們?cè)谖恼麻_始提到的樓盤在2019年時(shí)開盤，并且售價(jià)每平米 8000歐，那么一套70平米三間小戶型加上買房的附加費(fèi)用(房?jī)r(jià)的 0.08%)將高達(dá) 60萬(wàn)歐，每月還貸或租金1000多歐住在這樣一個(gè)狹小的空間里是德國(guó)人的生活品質(zhì)嗎?誰(shuí)會(huì)買這樣的房呢?如果貸款利率提高了呢?

　　大多數(shù)專家認(rèn)為，德國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫，至少大城市的有些區(qū)域和周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)還可以令人承受。將來(lái)什么時(shí)候利息會(huì)升高，沒(méi)有人知道，如果誰(shuí)想利用現(xiàn)在的低利息買房，在貸款時(shí)必須做出今后幾十年不會(huì)為利率上升而擔(dān)憂的計(jì)劃。如果您先擇了期限較短的貸款，比如十年貸款，那么您要保證您爭(zhēng)取到了條件優(yōu)惠的不定期還貸的可能性。這樣您可以在利息意外提高的情況下，多還貸款，以至貸款剩余減少，因此受利率提高的影響變小。