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首先，我們對波爾多酒莊交易的特性做簡單概述：

• 市場�。�

很多人都知道波爾多地區(qū)是世界上最大的葡萄酒產(chǎn)區(qū)。根據(jù)2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，波爾多地區(qū)葡萄園總面積為118900公頃，由57個法定產(chǎn)區(qū)（AOC）構(gòu)成，其中包括 ：梅多克（Medoc）、瑪歌（Margaux）、波亞克（Pauillac）、佩薩克-雷奧良（Pessac-Leognan）、蘇玳（Sauternes）、波美侯（Pomerol）、 以及圣埃米利永（Saint-Emilion）等諸多著名產(chǎn)區(qū)。波爾多有約8000個酒莊和13000名葡萄種植者，年產(chǎn)近8億5千萬瓶葡萄酒，年地區(qū)葡萄酒業(yè)整體創(chuàng)造約145億歐元經(jīng)濟(jì)收入。

然而，波爾多酒莊交易市場卻是一個很小的市場。據(jù)法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）2011年和2012年的報告，兩年間波爾多地區(qū)僅有72項酒莊交易。通常即使在以往酒莊交易最頻繁的年份也很少會超過80項交易。

• 國際化：

波爾多作為法國重要的港口，從12世紀(jì)就開始向英國大量出口葡萄酒。當(dāng)17世紀(jì)荷蘭人在海運(yùn)上嶄露頭角時，他們也從波爾多采購了大量葡萄酒。到19世紀(jì)，波爾多葡萄酒的進(jìn)出口達(dá)到了巔峰期：在1875年出口量達(dá)到了150萬公升，即便當(dāng)今，其出口量也僅提高到180萬公升，與一百多年前沒有太大變化。波爾多葡萄酒出口歷史的源遠(yuǎn)流長為該地區(qū)帶來了一種開放的交易氣氛，波爾多人早已習(xí)慣接待來自世界各地的投資人。在酒莊交易市場上，英國、荷蘭、比利時、德國、美國、日本的買家都曾經(jīng)很活躍。近幾年俄羅斯和中國的買家格外活躍。

其次，我們就中國投資人關(guān)注的一些方面做一些解釋。

• 投資回報率穩(wěn)定：

通常來講，波爾多酒莊的年投資回報率在3%到8%之間。這個回報率與投資其它領(lǐng)域相比并不一定高，但相對穩(wěn)定。對于很多以分散投資風(fēng)險為目的買家，這是它的優(yōu)勢。很多投資者在購入時就制定了長遠(yuǎn)的投資計劃，以便提升葡萄園、釀造設(shè)備和酒莊房產(chǎn)的品質(zhì)。此外，在近十年間，波爾多的土地價格普遍升值，有的地方價格翻倍，大大提高了投資的回報率。中國作為葡萄酒的新興市場，擁有極大的發(fā)展?jié)摿�，如果中國買家能夠良好的運(yùn)用國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)，也可以大大提高投資回報率。 

• 好的酒莊并不一定有好的城堡：

在波爾多地區(qū)，擁有非常漂亮城堡的酒莊是少數(shù)。很多的酒莊可能只有普通的房子，但由于擁有良好的葡萄園而價值不菲。在波爾多地區(qū)的葡萄園價格可以從一公頃1萬5千歐元到7、8百萬歐元不等。買家需要根據(jù)自已的實際需求來權(quán)衡房產(chǎn)和葡萄園之間的重要性。

通常以享受高品質(zhì)的田園生活為目的投資者會選擇購買好的房產(chǎn)和一塊較小的優(yōu)質(zhì)葡萄園──擁有出產(chǎn)于自己酒莊的佳釀無疑會給成功人士帶來極大的滿足感；而熟悉葡萄酒產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士往往會著重考慮有規(guī)模效益的葡萄園進(jìn)行投資，如果他們也對房產(chǎn)有特別的要求可能是為了結(jié)合葡萄酒銷售開發(fā)葡萄酒旅游業(yè)。

• 法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）不歧視中國買家：

有的中國買家認(rèn)為法國對外國投資人有歧視性行為，阻礙收購。法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）對酒莊交易確實有優(yōu)先購買權(quán)和審批權(quán)，但這是為了更好的提高土地使用情況和鼓勵農(nóng)業(yè)整體發(fā)展。無論法國還是外來買家對酒莊資產(chǎn)進(jìn)行收購時都需要通過該局審核，并不存在歧視性問題。該局不批準(zhǔn)交易或施行優(yōu)先購買權(quán)的機(jī)率是非常小的。其實，該局還經(jīng)常幫助促成酒莊交易以實現(xiàn)土地的良好使用。 所以中國買家不必為此擔(dān)心。

• 無需顧慮對葡萄園和酒莊日常的打理和維護(hù)：

經(jīng)營酒莊需要面對的不僅僅是商業(yè)風(fēng)險，而且要面對自然災(zāi)害。相對商業(yè)風(fēng)險來說，自然災(zāi)害可能更難預(yù)料。旱澇、霜凍、蟲害、疾病等都會使葡萄品質(zhì)降低、收成減產(chǎn)、影響收益。在加上法國對葡萄園的管理有嚴(yán)格的規(guī)定，比如： 為了保證每年酒的特性不同，在法國灌溉是違法的。此外，波爾多和世界上很多使用單一葡萄品種釀酒的產(chǎn)區(qū)不同，采用混合不同品種的葡萄種植并混合釀酒，也正由此獲得波爾多酒迷人的復(fù)合香氣，以及特有的口感�；旌戏N植對葡萄園土壤結(jié)構(gòu)、微氣候的分析要求更細(xì)、混合釀造對技術(shù)的要求更高。例如：波爾多紅酒主要由梅樂（Merlot）、赤霞珠（Cabernet Sauvignon）、品麗珠（Cabernet Franc）、少量馬爾貝克（Malbec）和小維鐸（Petit Verdot）經(jīng)過選擇、按一定比例混合釀制而成。

由于以上原因，很多外國買家對如何進(jìn)行葡萄園和酒莊的日常管理產(chǎn)生了顧慮，其實這是沒有必要的。因為波爾多作為有上千年釀酒歷史的世界頂級產(chǎn)區(qū)，擁有大量優(yōu)秀的技術(shù)人員，即使莊主不了解酒莊日常維護(hù)和經(jīng)營也可以方便地請到專業(yè)人士來打理。這也直接印證了波爾多葡萄酒產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。